استرجاع المحل المكترى من اجل الهدم واعادة البناء

بحث لنيل شهادة الدراسات الاساسية تحت عنوان استرجاع المحل المكتري من اجل الهدم واعادة البناء

من اعداد الطلبة : محمد السعيدي عتيقة سكيياف محمد الصغير صفاء الصدراتي

تحت اشراف : ذ. سعيد الوردي

لتحميل بحث التخرج على شكل PDF

تعريف عقد الكراء

عرف المشرع المغربي عقد الكراء في الفصل 627 من قانون الالتزامات والعقود وجاء فيه :" الكراء عقد، بمقتضاه يمنح أحد طرفيه للآخر منفعة منقول أو عقار خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة، يلتزم الطرف الآخر بدفعه له.
ويعتبر عقد الكراء من العقود الزمنية الذي يلعب فيها عامل الزمن دورا مهما ، فمنذ القدم عرف عقد الكراء أهمية بالغة على مستوى الاقتصادي والاجتماعي والقانوني ، باعتباره العقد الذي كان يحتل الحيز الكبير من تفكير الإنسان ، والذي لا يزال في الوقت الراهن يعتبر جوهر اهتمامه فهذا العقد يوفر للمكترين مجال استثمار رؤوس أموالهم وتدبير شؤون عقاراتهم بالشكل الذي ينشدونه منه ويمكن السكن في المحلات اذا كانت معدة لذات الغرض، إو إيجاد محلات تجارية بغية استثمار رؤوس أموالهم وتطوير أصولهم التجارية وفقا لمتطلبات الاقتصاد الوطني والعالمي على سواء.
أما بالنسبة للكراء السكني الذي يؤطره القانون 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات بين المكتري و المكري للمحلات المعدة للسكن، فهذا القانون يعتبر أول قانون کراء يحقق توازنا عقديا بين المكري و المكتري . ويعتبر حق الملكية من أهم الحقوق التي خولها الدستور للمواطنين, و القانون هو الذي يضمن هذا الحق وفقا للمادة 35 من دستور المملكة لسنة 2011 ومن أبرز مظاهر هذا الحق نجد تملك العقارات سواء المبنية أو غير المبنية ، الإ أنه لاعتبارات عديدة كل مواطن يستطيع ممارسة هذا الحق بتملك العقار ، لذلك خول القانون لهذه الفئة حقا أخر يرد على الملكية إلا أنه لا يمنح الإستئثار بها وهو عقد الكراء السكني .

أهمية موضوع استرجاع المحل المكتري

تتجلى الاهمية في الدور الفعال الذي يلعبه كل من الكراء السكني و التجاري ,وسوف نقوم بدراسة أهمية الموضوع على مستوى النظري والعملي .

فعلى مستوى النظري، فيستمد الموضوع أهميته النظرية من القانون رقم 49.16 المنظم للكراء التجاري لعل أهمها تنظيم المشرع المغربي في هذا القانون لأول مرة مسطرة خاصة لإسترجاع المحل المكتري,كما قام بتحديد في الكراء السكني الذي ينظمه القانون رقم 12.67 مسطرة أسبقية رجوع المكتري إلى المحل بعد إصلاحه وإعادة بنائه.
أما على مستوى العملي، تكمن أهمية الموضوع إلى مجموعة من الإشكالات التي تتيحها كل من مسطرة الكراء التجاري والسكني سواء فيما تعلق بإنهاء وفسخ عقد الكراء التجاري والسكني وكذلك من خلال حق المكتري في المطالبة بالإفراغ لرغبته في الهدم وإعادة البناء دون أن ننسى حق المكتري في التعويض وما يطرحه من إشكالات وأيضا على المباني الآيلة للسقوط ، هو ما يشكل دافعا قويا للبحث في الإشكالات التي يثيرها هذا الموضوع .

إشكالية البحث :

بما أن الكراء التجاري والسكني من الميادين الحيوية في بلادنا والمساهمة في الوعاء الضريبي والإقتصادي، ذلك ما دفع المشرع المغربي لوضع ترسانة هائلة من القوانين المنظمة له . تدخله بقواعد آمرة لإعادة التوازن في العلاقة بين المكري والمكتري هذا من جهة، ومن جهة أخرى قد وضع المشرع أيضا قواعد تمكن مالك العقار من استرجاع عقاره وراء خلفية الهدم وإعادة البناء سواء تعلق بالكراء التجاري أو السكني ومن هذا المنطلق يمكن طرح التساؤلات التالية :

- إلى أي حد استطاع المشرع المغربي سواء في الكراء التجاري أو السكني الإلمام بالأسباب والشروط المؤدية الى إنهاء عقد الكراء واسترجاع المحل المكتري من اجل الهدم وإعادة البناء؟

- هل استطاع المشرع المغربي في كل من الكراء التجاري والسكنيمن توفير الحماية القانونية اللازمة لكل من المكري والمكتري ؟

- ما هي الأحكام و القواعد المسطرية اللازم إتخاذها لإفراغ المحلات السكنية والتجارية بهدف الهدم وإعادة البناء؟
إنهاء وفسخ عقد الكراء التجاري
القاعدة العامة أن العقود الزمنية تنتهي بإنتهاء مدتها أو انتهاء العمل الذي أبرمت من أجله ولقد أكد الفصل 627 من ق.ل.ع هذه القاعدة.
هكذا فإن إنهاء العقد هو فك الرابطة القانونية، وهو المال المألوف للعقود ووفقا لما نصت عليه الفصول من 319 الى 398 من ق.ل.ع المتعلقة بانقضاء الإلتزامات .
أما الفسخ فهو الجزاء الذي رتبه المشرع لصالح المتعاقد إذا لم ينفذ المتعاقد الآخر التزامه ,وهو جزاء يمكن أن يطال العقد في كل وقت وحين ، على خلاف الإنهاء هكذا فإننا سنعمل على دراسة إنهاء عقد الكراء التجاري في (المطلب الأول)، وعلى دراسة فسخ عقد الكراء التجاري في (المطلب الثاني).

المطلب الأول : إنهاء عقد الكراء التجاري

للمكري حسب قانون الكراء التجاري عدة حالات يمكنه من خلالها إنهاء عقد الكراء ، فقد خول له القانون إمكانية إفراغ المحل لهدمه وإعادة
بنائه، أو لتوسيعه وتعليته، كما خول له القانون أيضا إفراغ المحل للإستعمال الشخصي، أو لكونه آيلا للسقوط.
قد تقتضي رغبة المكري في إفراغ المحل من أجل هدم وإعادة بنائه أو من أجل توسيعه وتعليته (الفقرة الأولى)، كما يمكن أن يصبح مكري المحل التجاري في يوم من الأيام في حاجة للمحل المكتري وهذا ما خول المشرع له إمكانية إسترجاع محله للاستعمال الشخصي ، كما يمكن أن يكون إفراغ المحل المكتري بسبب الملك وليس المالك ، وذلك لكونه آيلا للسقوط (الفقرة الثانية).

المطلب الثاني : فسخ عقد الكراء التجاري

نص القانون 49.16 على إمكانية فسخ عقد الكراء التجاري، وإذا كانت هذه الإمكانية لا تعتبر من مستجدات هذا القانون ، فإن تنصيص عليها في ظهير 1955 كان قد ولد الكثير من من الإشكالات القضائية.وفي هذا الإطار سوف نتطرق في الفقرة الأولى عن فسخ عقد الكراء التجاري في ظهير 24 ماي 1955 ، كما سوف نتطرق في الفقرة الثانية إلى فسخ عقد الكراء التجاري في ظل القانون 49.16.

انهاء في عقد الكراء

من خلال هذا البحث المتواضع، حاولنا لإحاطة بالإنهاء في عقد الكراء خصوصا المتعلق بالهدم وإعادة البناء في كل من الكراء التجاري و الكراء السكني وفق القانون 16.49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي وكذلك وفق القانون 67.12 المتعلق بالكراء السكني والمهني،حيث أن المشرع قد احتفظ للمكري بالحق في استرجاع عقاره أو محله ، في أي وقت شاء مقابل إتباع مسطرة حددها له المشرع، ودفع تعويض للمكتري عن إفراغه من العقار التجاري أو المحل السكني . بل يمكن للمكري أن يسترجع عقاره أو محله بدون أداء أي تعويض في حالات عديدة حددها المشرع كالإفراغ لعدم أداء الواجبة الكرائية .
حيث فرض المشرع المغربي على المكري الذي يرغب في ممارسة حقه في استرجاع المحل التجاري أو السكني التقيد بالمسطرة التي نص عليها في القانون 49.16 و 67.12 .حيث خول المشرع ضمانة للمكتري تقيه من عنصر المباغتة والمفاجئة و في الإنذار بالإفراغ . وبالنسبة للإفراغ للهدم وإعادة البناء فلابد من توفر عدة شروط نص عليها المشرع في كل من القانون 49.16 المتعلق بالكراء التجاري والقانون 12.94 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط والقانون 67.12 المتعلق بالكراء السكني . كما أن أهم ضمانة خولها المشرع للمكتري منذ صدور أول ظهير ينضم الكراء سواء التجاري أو السكني هي حق المكتري في التعويض عن لإفراغ والتعويض يعادل ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ .وفي حالة الإفراغ للهدم وإعادة البناء، خول المشرع للمكتري حق الأسبقية وحق الرجوع. إلا أن المشرع في تحديد مقدار التعويض سلك مسلكا مغايرا لما كان عليه الحال في القوانين السابقة التي كانت توكل هذه المهمة إلى السلطة التقديرية للقاضي . إلا أن الإشكالات التي يطرحها موضوع استرجاع المحل المكتري من أجل الهدم وإعادة البناء ، يجعل من الصعب علينا أن نقر بأن هذا القانون سواء قانون الكراء التجاري أو السكني قد استطاع فعلا أن يخلق التوازن المفقود بين الأطراف وحماية المؤسسات التجارية والسكنية من خطر الإفراغ. ويبقى للقضاء من خلال تطبيقه لهذه القوانين ، دور كبير في إنجاح تطبيق مقتضياته بشكل يخدم مصالح جميع الأطراف.وبالمسايرة مع أحداث وضعية الطوارئ.
هل يمكن للمكري رفع دعوى على المكتري للإفراغ من أجل الهدم وإعادة البناء في زمن كورونا ؟

لائحة المراجع : كتب و مقالات

• مصطفى بونجة ، دليل العلمي لدعاوى إفراغ المحلات التجارية والصناعية والحرفية، الطبعة الأولى 2018 ، مطبعة ليتوغراف
طنجة، ص171.
• سعيد الوردي ، معالجة المباني الآيلة للسقوط ، الطبعة الأولى.
• محمد شيلح ، مدلول الفصل 15 من القانون 06.79 المنفذ لظهير 25 دجنبر 1980 من خلال تحليل ميتودولوجي ، ندوة قضايا الكراء الأماكن السكنية والتجارية من خلال اجتهادات المجلس الأعلى ، فاس ،
• الحسين بلحساني ، الحماية القانونية لمكتري المحلات السكنية ،دراسة مقارنة ، منشورات كلية الحقوق بوجدة ، مطبعة النجاح
الجديدة ، الدار البيضاء 1992 ، ص 358.

• كامل محمد بدوي، مرجع في قانون ايجار الأماكن ، الطبعة الأولى ،دار الفكر العربي ، 1959،ص 83.