قانون الملكية المشتركة بالمغرب 2023 pdf

غير مرسوم جديد لرئيس الحكومة بشأن تحديد النظام النموذجي للملكية المشتركة، شروط اللعبة في المساكن الخاضعة لهذا النظام، من خلال مقتضيات جديدة تحدد الأجزاء الخاصة والمشتركة في العقارات، وتؤطر التعايش بين السكان، كما تنظم العلاقة بينهم واتحاد الملاك و”السانديك”، وتغطي مجموعة من الثغرات القانونية والتنظيمية، التي تسببت خلال الفترة الماضية في تنامي منازعات الملكية المشتركة داخل المحاكم، لتتجاوز سقف 120 ألف دعوى خلال سنة.
أقر مرسوم تحديد النظام النموذجي للملكية المشتركة جدولا لتوزيع الأجزاء المفرزة والحصص المشاعة المرتبطة بها، في المساكن والعقارات الخاضعة لنظام الملكية المشتركة، يضم أرقام هذه الأجزاء ومساحة كل جزء حسب المساحة الإجمالية للعقار، إضافة إلى مساحة كل جزء خارج الرسم، وحصة البقعة بالمتر مربع، وكذا الحصة غير المفرزة، إلى جانب عدد الأصوات، في إشارة إلى أعضاء اتحاد الملاك، والتخصيص ثم ملاحظات، ليحيط هذا الجدول بشكل تام بحقوق وواجبات صاحب العقار في إطار تعايشه مع جيرانه ضمن منظومة الملكية المشتركة.

قراءة في قانون الملكية المشتركة

منع “البارابول”
تهم الأجزاء المشتركة، وفق المرسوم الجديد، كل التجهيزات والمرافق الموجهة للخدمة الجماعية لسكان العقار، فيما ظلت الأجزاء المفرزة هي الأخرى دون تغيير، عما ورد ذكره في القانون 00- 18، المتعلق بنظام في القانون المغربي PDF للعقارات المبنية، مع تعديلات جديدة همت شروط استغلال هذه الأجزاء بنوعيها، ذلك أنه إذا كان المبدأ هو عدم الإضرار بحقوق الملاك الآخرين عند استخدام كل ما هو مشترك في العقار، فيتعين على سكان العمارات مثلا، بمقتضى المادة 9 من الإطار التنشريعي الجديد، ترك جميع الأجزاء المشتركة خالية، أي عدم استغلالها في التخزين، خصوصا المسالك والممرات الخاصة بالعمارة ومدخلها وبهوها ودرجها.
ويمنع المرسوم الجديد على سكان العقارات الخاضعة لنظام الملكية المشتركة، القيام بأعمال التنظيف المنزلي، مثل تمشيط ونفض الزرابي والأفرشة والأثاث، في الدرج والممرات والأبهية، وكذلك الأمر بالنسبة إلى وجوب التقيد بقواعد الصحة والنظافة، من خلال تجنب إتلاف المساحات الخضراء والحدائق المشتركة، ووضع أسيجة بداخلها، تحول دون استعمالها من قبل باقي الملاك، إلا أن المستجد الأهم في هذا الإطار القانوني، هو منع تثبيت الأجهزة المستقبلة للبث التلفزي، مثل الهوائيات والصحون “البارابول” في واجهات المباني والشرفات.
تربية الكلاب
في سياق تنظيم شروط استغلال الأجزاء المشتركة من العقارات، يمنع أيضا، على سكان العمارات مثلا، استغلال المرأب المشترك في إصلاح العربات أو غسلها أو استعمال المنبهات بداخلها، إذ يظل هذا الفضاء مخصصا لوقوف المركبات فقط، فيما أعاد مرسوم رئيس الحكومة النظر أيضا، في استخدام الأجزاء المفرزة من العقار، التي للمالك حرية التصرف فيها، شريطة التقيد بالغرض الذي أعدت له، وعدم الإضرار بحقوق الملاك الآخرين، من خلال عدم الإخلال بسلامة العقار، والحفاظ على الهدوء فيه، إذ لا يجوز للمالك المشترك السماح بإحداث ضجيج يزعج باقي الملاك. وبدل ذلك، فهو مطالب باستخدام آلات محدثة للصوت باعتدال، بما يمنع تسرب الأصوات المزعجة إلى الخارج، علما أن لوكيل اتحاد الملاك، صلاحية اقتراح وقت بدء وتوقف أشغال الإصلاح غير المستعجل، والتي ينتج عنها “ضجيج”، وله أن يميز فيها بين الأيام العادية والعطل.
واستند المرسوم إلى مواضيع مجموعة من النزاعات القانونية المعروضة على المحاكم حول الملكية المشتركة، يتعلق الأمر بمشاكل معروفة، مثل إيواء الحيوانات الخطيرة، التي تم منعها لمسها بهدوء ونظافة المبنى وسلامة قاطنيه، ذلك أن عددا من سكان العمارات مثلا، يعمدون إلى تربية كلاب خطيرة ، خصوصا من فصيلة “بيتبول” المحظور تربيتها، ويهيئون لها فضاءات سكن بالأسطح والأقبية، الأمر الذي دفع الملاك من الجيران إلى وضع شكايات لدى المصالح الأمنية، فيما يمنع الإطار التشريعي الجديد أيضا، نفض وتمشيط الزرابي في الشرفات والنوافذ، وكذا صرف المياه الناتجة عن التنظيف من خلالها.
وامتد المنع ليشمل أيضا، العبث بواجهات البنيات من قبل بعض الملاك، من خلال إلزامهم بالحفاظ على التناسق الجمالي للعقار المسكون، عند إنجاز أشغال تهم عناصر المنظر الخارجي، مثل النوافذ والستائر وقضبان الدعم، وكذا الشرفات والأسطح وكل المرئية من الخارج.
تحصيل المساهمات
حمل المرسوم الجديد بشأن تحديد النظام النموذجي للملكية المشتركة، مستجدات توضيحية بشأن عمل اتحاد الملاك المشتركين، إذ ينتخب وكيل للاتحاد ونائبه في جمع عام، لولاية تمتد إلى سنتين، كما يمكن عزل هذا الوكيل من قبل الملاك الآخرين بثلاثة أرباع أصواتهم في جمع عام، في الوقت الذي يمكن للوكيل اتحاد الملاك المشتركين اللجوء إلى القضاء، دون الحاجة إلى إذن مسبق من أجل مباشرة عملية تحصيل المساهمات بالنسبة إلى المتخلفين.
فراغ تشريعي

قانون الملكية المشتركة السنديك 2022

يمنح القضاة لوكيل اتحاد الملاك، صلاحية الزيادة في المبالغ مستحقة التحصيل، عن طريق ذعائر وغرامات تأخير. في ظل غياب إجراءات قانونية عملية في مواجهة المتخلفين عن أداء واجباتهم، إذ لم تكن الزيادات الممنوحة إلى الوكيل تتجاوز خلال الفترة الماضية، احتساب التكاليف التي تحملها خلال تحصيله للواجبات القانونية، يتعلق الأمر بمصاريف تهم الإشعار وتنفيذ الرهون، وكذا تعويض الأعوان القضائيين، علما أنه في ظل غياب مسطرة خاصة باستخلاص واجبات “السانديك”، يظل الحل في طرق أبواب القضاء، في الوقت الذي، يفاقم القانون المتعلق بالملكية المشتركة بالمغرب، هذا النوع من الخلافات، من خلال ربط قيمة الواجبات المذكورة بمساحة المسكن، الأمر الذي يتسبب في نشوب خلافات بين الملاك حول مستويات استغلال المرافق المشتركة، بناء على نسبة المساهمة في الواجبات.
مسؤولية المنعش
أفاد مصدر قضائي، أن المرافق المشتركة، المسوقة من قبل المنعشين العقاريين، تعتبر مصدرا مهما للنزاعات القضائية حول الملكية المشتركة، ذلك أنها مسؤولة عن 35 ألف دعوى من إجمالي الدعاوى المسجلة في هذا الشأن (120 ألف دعوى)، موضحا أن مجموعة من عقود البيع تظل غير قانونية، إذ يتم تضمين مجموعة من المرافق المشتركة من الشرفات وفضاءات الركن بالمرأب في العقد، باعتبارها ملكا خاصا، في الوقت الذي يتسبب صغر مساحة المرافق المشتركة في نشوب مجموعة من الخلافات، بسبب عدم كفايتها لتأمين استغلال جميع الملاك.

رابط تحميل قانون الملكية المشتركة بالمغرب 2022 pdf : اضغط هنا

قانون الملكية المشتركة المغربي

الملكية إما أن تكون فردية، منحصرة في مالك واحد، أي عندما يكون الشيء الواحد مملوكا لمالك واحد، وتسمى ملكية مفرزة.

أو تكون مشتركة عندما يكون الشيء الواحد مملوكا لأكثر من مالك. وقسمها المشرع إلى ثلاثة:

النوع الأول : ملكية شائعة إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا، بسبب من أسباب التملك، دون أن تفرز حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع، وتحسب حصة كل منهم متساوية إذا لم يقم الدليل على غير ذلك.

النوع الثاني : الشيوع الإجبارى، وهو شيوع معد لأن يبقى مؤبداً، ولا تجوز فيه القسمة مهما طال زمن الشيوع، بل هو إجبارى بحكم القانون.

النوع الثالث : الملكية المشتركة للعقارات المبنية التي تجمع بين الملكية الخاصة لكل مالك لبعض أجزاء الشيء المشترك وبين الملكية الشائعة لباقي الأجزاء.

وهناك نوع آخر يشبه هذا الأخير هو نظام ملكية العلو والسفل.

الملكية الشائعة

تكون الملكية شائعة إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا، بسبب من أسباب التملك، دون أن تفرز حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع، وتحسب حصة كل منهم متساوية إذا لم يقم الدليل على غير ذلك.

الفصل 960

إذا كان الشيء أو الحق لأشخاص متعددين بالاشتراك فيما بينهم وعلى سبيل الشياع فإنه تنشأ حالة قانونية تسمى الشياع أو شبه الشركة

محل هذه الملكية يكون عبارة عن منقول أو عقار محفظ أو غير محفظ أو في طور التحفيظ، أو حقا من الحقوق العينية.

نظم المشرع هذا النوع من الملكية في الفصل الثاني من مدونة الحقوق العينية تحت عنوان الملكية العامة، وسماها الشيوع والملكية المشاعة، وأخضعها لأحكام هذا القانون مع مراعاة الأحكام الواردة في قانون الالتزامات والعقود والنصوص الخاصة.

ونظم صورا خاصة منها بمقتضى قوانين خاصة أو نصوص خاصة.

أسباب نشوء الملكية الشائعة

الملكية الشائعة قد يكون مصدرها إما اختياريا :

1- اختياريا أي بإرادة الإنسان : ويكون ذلك إما عن طريق:

العقد : مثل أن يشتري شخصان أو أكثر مالا على الشيوع

الإرادة المنفردة: كالهبة والوصية بمال لشخصين أو أكثر على الشيوع

- التقادم : كأن يحوز شخصان أو أكثر شيئا بنية التملك المدة اللازمة لكسب الملكية بالتقادم (في العقار غير المحفظ)

2- أو اضطراريا كما هو الحال في الإرث : يكون المال المورث مملوكا على الشيوع للورثة بعد إخراج الحقوق المتعلقة بالتركة.

أسباب نشوء الملكية الشائعة

الملكية الشائعة قد يكون مصدرها إما اختياريا :

1- اختياريا أي بإرادة الإنسان : ويكون ذلك إما عن طريق:

العقد : مثل أن يشتري شخصان أو أكثر مالا على الشيوع

الإرادة المنفردة: كالهبة والوصية بمال لشخصين أو أكثر على الشيوع

- التقادم : كأن يحوز شخصان أو أكثر شيئا بنية التملك المدة اللازمة لكسب الملكية بالتقادم (في العقار غير المحفظ)

شروط الملكية الشائعة

أن يتعدد الملاك بأن ملك اثنان أو أكثر شيئا، بحيث إذا انتفى تعدد الملاك لشيء واحد، فلا يمكن القول بوجود ملكية شائعة.

أن يتعلق الأمر بحق عيني واحد، فلا تقوم الملكية الشائعة عند وجود حقوق عينية مختلفة على العقار الواحد لأشخاص متعددين، كأن يكون لأحدهم حق ملكية الرقبة، وللثاني حق الانتفاع.

أن تكون حصة كل شريك معلومة القدر في كل جزء من أجزاء الشيء المشترك كالنصف والربع والسدس وغير ذلك، دون أن تفرز حصة كل منهم فيه، فيكون نصيب كل شريك في الشيء شائعا ومشاعا أي غير معزول عن غيرها.

حقوق والتزامات الشركاء على الشيوع

نص الفصل 973 من ق ل ع على أنه : لكل مالك على الشياع حصة شائعة في ملكية الشيء المشاع وفي غلته، وله أن يبيع هذه الحصة، وأن يتنازل عنها، وأن يرهنها، وأن يحل غيره محله في الانتفاع بها، وأن يتصرف فيها بأي وجه آخر سواء أكان تصرفه هذا بمقابل أم تبرعا وذلك كله ما لم يكن الحق متعلقا بشخصه فقط.

أولا : حق الشريك في الانتفاع بالشيء المشاع

ثانيا : حق الشريك في إدارة المال الشائع

ثالثا : حق الشريك في حفظ المال الشائع

رابعا: حق الشريك في التصرف في حصته الشائعة.

حق الشريك في الانتفاع بالشيء

الفصل 962 من ظ ل ع : أعطى لكل مالك على الشياع أن يستعمل الشيء المشاع شريطة :

1- أن يكون ذلك الاستعمال بنسبة حصته في الملك المشاع؛

2- ألا يستعمله استعمالا يتنافى مع طبيعته أو مع الغرض الذي أعد له ؛

3- مراعاة مصلحة باقي الشركاء، أي ألا يستعمله استعمالا يتعارض مع مصلحة بقية المالكين، أو على وجه يترتب عليه حرمانهم من أن يستعملوه بدورهم وفقا لما تقتضيه حقوقهم.

أجاز الفصل 966 من قانون الالتزامات والعقود للمالكين على الشياع أن يتفقوا فيما بينهم على أن يتناوبوا الاستئثار بالانتفاع بالشيء أو الحق المشترك، وهو ما يسمى قسمة المهايأة.

هذه القسمة مؤقتة وتقتصر على الانتفاع بالشيء الشائع، ولا تنهي الشيوع

وهي إما زمانية وإما مكانية.

أ – أنواع المهيأة : إما أن تكون مكانية أو زمانية:

المهايأة المكانية يتم فيها اتفاق الشركاء جميعا على أن يختص كل واحد منهم بالانتفاع بجزء مفرز من العقار المشاع يتناسب مع حصته فيه على أن يتنازل لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي أجزائه الأخرى.

ويجب فيها تعيين الجزء الذي يستقل به كل منهم وإلا عينته المحكمة.

المهايأة الزمانية ويتم فيه اتفاق الشركاء جميعا على أن ينتفع الشريك بكل العقار الشائع لمدة تتناسب مع حصته فيه، وبعد انتهاء المدة يحل محله في الانتفاع شريك آخر لمدة تتناسب مع حصته وهكذا. ويجب فيها تعيين المدة التي يختص بها كل منهم

إذا وقع خلاف بين الشركاء في هذه المدة تعينها المحكمة تبعا لطبيعة العقار المشاع كما تعين تاريخ الشروع فيها ومن يبدأ منهم بالانتفاع.

أحكام المهايأة بنوعيها

المادة 329 من مدونة الحقوق العينية:

تخضع قسمة المهايأة زمانية كانت أو مكانية لأحكام عقد إجارة الأشياء ما دامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة.

1– يفهم من ذلك أن المشرع اعتبر المهايأة بنوعيها المكانية والزمانية كراء، ولهذا أخضعها لأحكام الكراء بالقدر الذي لا يتعارض مع المهايأة

2– الشريك الذي تكون له نوبة الانتفاع في المهايأة الزمانية يكون بمركز المكتري والشركاء الآخرين بمركز المكري.

3– وفي المهايأة المكانية يكون كل شريك بمركز المكتري بالنسبة للجزء الذي ينتفع به وبمركز المكري بالنسبة للأجزاء الأخرى.

حق الشريك في إدارة المال الشائع

الأصل أن إدارة المال المشاع تعود إلى الشركاء مجتمعين

ولهم أن يتفقوا على تنظيم معين لإدارة المال الشائع

ولهم أن يعهدوا بالإدارة إلى أحدهم أو لشخص من غيرهم

لكن قد يتعذر الحصول على موافقة الشركاء من أجل القيام بعمل من أعمال الإدارة، لذلك يتم اللجوء إلى القواعد التالية :

التمييز بين أعمال الإدارة العادية وأعمال الإدارة غير العادية

1 - أعمال الإدارة العادية :

- هي الأعمال التي لا يترتب على القيام بها المساس بجوهر المال المشاع أو إحداث تغيير أساسي فيه أو تعديل في الغرض الذي أعد له. ومن أمثلة ذلك كراء المال الشائع

- قرارات أغلبية المالكين على الشياع ملزمة للأقلية، فيما يتعلق بإدارة المال المشاع والانتفاع به، بشرط أن يكون لمالك الأغلبية ثلاثة أرباع هذا المال.

الأغلبية المطلوبة :

أ – يشترط أن تمثل الأغلبية ثلاثة أرباع المال الشائع. وتحسب الأغلبية بقيمة الأنصبة لا بعدد الرؤوس.

ب - فإذا لم تصل الأغلبية إلى الثلاثة أرباع، حق للمالكين أن يلجؤوا للقاضي. ليقرر ما يراه أوفق لمصالحهم جميعا. ويمكنه أن يعين مديرا يتولى إدارة المال المشاع أو أن يأمر بقسمته.

2 - أعمال الإدارة غير العادية :

هي الأعمال التي يترتب على القيام بها المساس بجوهر المال المشاع أو إحداث تغيير أساسي فيه أو تعديل في الغرض الذي أعد له. ومن أمثلة ذلك تحويل منزل إلى فندق، أو كراؤه كراء طويل الأمد.

ويشترط للقيام بهذه الأعمال إجماع كل الشركاء، كما هو الحال في أعمال التصرف.

قرارات الأغلبية لا تلزم الأقلية:

أ - فيما يتعلق بأعمال التصرف، وحتى أعمال الإدارة التي تمس الملكية مباشرة؛

ب - فيما يتعلق بإجراء تغيير في الاشتراك أو في الشيء المشاع نفسه ؛

ج - في حالات التعاقد على إنشاء التزامات جديدة.

ـ عمل المشرع على منع بعض التصرفات القانونية إذا ارتبطت ببعض الحقوق العينية المتعلقة بالشيوع، إلا باتفاق جميع الشركاء، توقيا لحالات النزاع المتعلق بها، وتخفيف العبء على المحاكم، وعدم إعاقة الاستثمار والتنمية، ومنها على الخصوص :

- حق السطحية (م116)،

- حق الزينة (131)، وحق الهواء والتعلية (م139)،

- عقد المغارسة (265).

حق الشريك في حفظ المال الشائع

ألزم الفصل 967 من قانون الالتزامات والعقود كل مالك على الشياع أن يحافظ على الشيء المشاع بنفس العناية التي يبذلها في المحافظة على الأشياء الخاصة به، وهو مسؤول عن الأضرار الناشئة عن انتفاء هذه العناية.

1 – وعلى ذلك يحق لكل شريك منفردا أن يتخذ من الوسائل ما يحفظ المال الشائع، ولا يشترط لذلك الحصول على موافقة باقي الشركاء جميعا، ولا حتى أغلبية الشركاء، لأنه يهدف إلى المحافظة على المال الشائع، وهذه الوسائل تنقسم إلى قسمين :

أعمال مادية : كقيامه بالترميمات الضرورية وأعمال الصيانة.

ب- تصرفات أو إجراءات قانونية : قيام أحد الشركاء بأداء الضرائب المفروضة على المال الشائع.

2 - ويحق للشريك الرجوع على باقي الشركاء كل حسب حصته في المال الشائع بما أنفقه على المال الشائع .

ويترتب على ذلك أنه :

1 – على كل واحد من المالكين على الشياع أن يتحمل، مع الباقين، التكاليف المفروضة على الشيء المشاع ونفقات إدارته واستغلاله، ويتحدد نصيب كل واحد منهم في هذه التكاليف والنفقات بحسب حصته.

2 – نفقات الحفظ

أ– العمل الذي يقوم به أحد الشركاء من أجل حفظ المال يتحمل جميع الشركاء نفقته كل بقدر حصته.

ب : لكل مالك على الشياع الحق في أن يجبر باقي المالكين على المساهمة معه، كل بقدر نصيبه، في تحمل المصروفات اللازمة لحفظ الشيء المشاع وصيانته ليبقى صالحا للاستعمال في الغرض الذي أعد له، ولهم حق التخلص من هذا الالتزام:

أولا: ببيع أنصبائهم، مع حفظ حق المالك على الشياع الذي عرض أو يعرض تحمل المصروفات، في أن يشفع الحصص المبيعة؛

ثانيا: بتركهم، للمالك الذي أنفق المصروفات، الانتفاع بالشيء المشاع أو غلته حتى استيفاء كل ما أنفقه لحساب الجميع؛

ثالثا: بطلبهم القسمة، إن كانت ممكنة. غير أنه إذا كانت المصروفات قد أنفقت بالفعل، وجب على كل منهم أداء حصته فيها

ج : المصروفات النافعة ومصروفات الزينة والترف التي أنفقها أحد المالكين على الشياع لا تخوله حق الاسترداد تجاه الباقين، ما لم يكونوا قد أذنوا في إنفاقها صراحة أو دلالة.

.حق الشريك في التصرف في حصته الشائعة

يتعين التمييز بين التصرف في المال الشائع كله والتصرف في الحصة الشائعة أو في جزء مفرز من الملك الشائع

1 – التصرف في المال الشائع

التصرف في المال الشائع يكون بحسب الأصل للشركاء مجتمعين

ولا يجوز للشريك منفرداً أن يتصرف في المال الشائع كله، أو في جزء منه

2– التصرف في الحصة الشائعة

الفصل 973 ق ل ع : لكل مالك على الشياع حصة شائعة في ملكية الشيء المشاع وفي غلته، وله أن يبيع هذه الحصة، وأن يتنازل عنها، وأن يرهنها، وأن يحل غيره محله في الانتفاع بها، وأن يتصرف فيها بأي وجه آخر سواء أكان تصرفه هذا بمقابل أم تبرعا وذلك كله ما لم يكن الحق متعلقا بشخصه فقط.

3- تصرف الشريك في جزء مفرز من المال الشائع

أ– من حيث الأصل لا يجوز للشريك أن يتصرف في جزء مفرز من المال الشائع لأن هذا الجزء مملوك له ولباقي الشركاء

ب – ولكن لو حصل هذا التصرف فعلا، فيجب أن نفرق بين حكم هذا التصرف قبل القسمة وبعدها :

أولا - حكم تصرف الشريك في جزء مفرز قبل القسمة :

1 – يعد هذا التصرف تصرفا في ملك الغير فيما يتعلق بحصص الشركاء الآخرين، فهو لا يملك شيئا ماديا محددا، وإنما يملك حصة شائعة، والجزء المفرز يكون مملوكا لجميع الشركاء

2 – وهذا التصرف يكون موقوفا على إجازة باقي الشركاء.

ثانيا - حكم تصرف الشريك في جزء مفرز بعد القسمة :

1– الشريك الذي تصرف في جزء مفرز اتجهت إرادته إلى التصرف في حقه في المال الشائع ولابد من ترتيب أثر قانوني على هذه الإرادة

2– إذا كان المتصرف إليه لا يعلم أن حق المتصرف غير ثابت في الجزء الذي تصرف فيه، فيحق له إبطال العقد على أساس الغلط في صفة جوهرية في محل العقد وهو الجزء المفرز.

3– إذا وقع الجزء المفرز في نصيب الشريك الذي تصرف به فلا تثار مشكلة حيث سينفذ التصرف في حقه، لأنه لا يحق نقض التصرف طبقا لقاعدة من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض

4– إذا وقع جزء آخر في نصيب هذا الشريك انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف.

انقضاء الشيوع بالقسمة

ينتهي الشيوع بأسباب متعددة، ومنها اتحاد الذمة، والهلاك الكلي لمحل الملكية الشائعة، أو بإجراء القسمة.

نظم ق ل ع القسمة في الباب الثالث من القسم السادس من الكتاب الثاني من الفصل 1064 إلى الفصل 1091

ـ أعادت مدونة الحقوق العينية تنظيم بعض أحكامها وأبقت على القاعدة العامة

أولا : ماهية القسمة وشروطها

ثانيا : أنواع القسمة

ثالثا : آثار القسمة

ماهية القسمة وشروطها

1 – تعريف القسمة هي وضع حد لحالة الشيوع عن طريق فرز حصص الشركاء في المال المشاع أي إخراج المالك من الملك الشائع إلى ملك مفرز ومستقل خاص به دون باقي الشركاء ويتحقق ذلك إما بقسمة المال عينا متى كان قابلا للقسمة العينية أو بقسمة التصفية عن طريق البيع متى كان غير قابل للقسمة العينية

2 – تتم القسمة :

أ-إذا كانت الأملاك الشائعة متعددة، فيختص كل شريك بمال من الأموال المشتركة

ب – إذا كان العقار الشائع واحدا، فتتم بطريق تعيين الحصة الشائعة في جزء محدد من العقار الشائع

3– شروط القسمة

يشترط لإجراء القسمة (المادة 314 من م ح ع) :

ـ أن يكون الملك مملوكا على الشياع للشركاء عند إجرائها،

ـ وأن يكون قابلا للقسمة،

ـ وأن لا تزول المنفعة المقصودة منه بالنسبة لكل جزء من أجزائه بعد القسمة.

4– المادة 27 من م ح ع : ”لا يجبر أحد على البقاء في الشياع، ويسوغ لكل شريك أن يطلب القسمة، وكل شرط يخالف ذلك يكون عديم الأثر“.

وبالتالي فإن حق الشريك في طلب إزالة الشيوع يتعلق بالنظام العام فلا يمكن النزول عنه ولا يسقط بالتقادم، ولكن يرد على هذا المبدأ استثناءات يحرم فيها الشريك من حقه في طلب إزالة الشيوع بشكل مؤقت أو دائم.

ويكون ذلك في الحالات الآتية :

البقاء في الشيوع بموجب الاتفاق
البقاء في الشيوع بحكم القانون
البقاء في الشيوع بسبب الغرض الذي أعد له المال الشائع

1 – البقاء في الشيوع بموجب الاتفاق :

- المادة 27 من م ح ع : ....

‏يجوز للشركاء أن يتفقوا كتابة على البقاء، في الشياع لمدة معينة.

‏لا ينفذ هذا الاتفاق في حق الشريك أو من يخلفه إلا في حدود المدة المذكورة.

للمحكمة أن تحكم- بناء على طلب أحد الشركاء- بفسخ الاتفاق وإجراء قسمة حتى قبل انصرام المدة المتفق عليها إن كان لذلك مبرر مشروع.

- يمكن أيضا للواهب أو الموصي اشتراط بقاء الموهوب لهم أو الموصى لهم على الشياع ولكن يجب أن يكون ذلك لمدة معقولة

2 - البقاء في الشيوع بحكم القانون:

– قد يجبر الشريك على البقاء في الشيوع لمدة معينة بحكم القانون، كما هو الحال في ضم الأراضي الفلاحية

3 – البقاء في الشيوع بسبب الغرض الذي أعد له المال الشائع

ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين من الغرض الذي خصص له هذا المال أنه يجب أن يبقي دائما على الشيوع وهذا هو الشيوع الإجباري مثال : الحائط المشترك والطريق الخاص المشترك والأجزاء المشتركة في الملكية المشتركة للعقارات المبنية.

أنواع القسمة

المادة 313 م ح ع

تتم القسمة إما بالتراضي وإما بحكم قضائي مع مراعاة القوانين والضوابط الجاري بها العمل.

أولا : القسمة الرضائية

المادة 25 من م ح ع : يجوز للشركاء أن يتفقوا على قسمة العقار المشاع فيما بينهم بالطريقة التي ينعقد إجماعهم عليها، بشرط أن تتم وفقا للقوانين والضوابط الجاري بها العمل

يشترط في هذه القسمة :

1 – أن تتم باتفاق جميع الشركاء وإجماعهم حيث لا يكفي لتحققها اتفاق الأغلبية لأنه يشترط في قسمة التراضي رضا كل واحد من المتقاسمين

2 – تعد القسمة الرضائية عقدا كسائر العقود ولذلك تخضع لأحكام العقد

3 – أن يكون جميع الشركاء رشداء متمتعين بالأهلية الكاملة وبحقوقهم المدنية، وإلا وجب عليهم لزاما اتباع المسطرة القضائية في القسمة

4– حضور الشركاء بأنفسهم أو حضور من ينوب عنهم بصفة قانونية (262 مسطرة)

5– أن تتم القسمة وفقا للقوانين والضوابط الجاري بها العمل

6– مصادقة جميع أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار.

7– تقييد عقد القسمة في السجل العقاري إذا كان محله عقارا محفظا

كيفية القسمة

يتم تقسيم المال في القسمة الرضائية بالطريقة التي اتفق عليها جميع الشركاء فالعقد شريعة المتعاقدين وعلى ذلك :

أ – قد يتفق الشركاء على تقسيم المال قسمة عينية وذلك بأن يختص كل منهم بعين مفرزة في المال الشائع تعادل حصته.

ب – قد يتفق الشركاء على تقسيم المال قسمة تصفية أي بيعه وتقسيم الثمن فيما بينهم

ج – وقد تكون القسمة بمعدل كما في حالة اختصاص أحد الشركاء بعين لا تعادل حصته فيدفع له باقي الشركاء مبلغا من النقود لتكملة حصته.

2 - القسمة القضائية

المادة 26 من م ح ع : إذا اختلف الشركاء في إجراء القسمة كان لمن يريد منهم الخروج من الشياع أن يلجأ إلى المحكمة التي تجري القسمة فيما بينهم طبقا للقانون.

- هي التي يتم فيها اللجوء إلى المحكمة قصد تقسيم الملك المشترك جبرا على الممتنع من الشركاء، وقد تكون برضا الشركاء جميعا، وقد تكون برضا بعضهم ورفض بعضهم.

حالاتها

أ -اختلاف الشركاء حول إجراء القسمة رضاء: وقد لا يقع الخلاف حول القسمة ولكن حول طبيعتها حيث يحبذ هذا الشريك إجراء القسمة عينا بينما الشريك الآخر يريد إجراءها عن طريق التصفية.

ب -وجود شريك لا تتوفر فيه أهلية التصرف : أي إذا لم يكن جميع الشركاء رشداء وجب عليهم لزاما اتباع المسطرة القضائية في القسمة

ج-أن يكون أحد الشركاء غائبا، إذا لم يكن من ينوب عنه، لأن القسمة الرضائية تحتاج لحضور كل الشركاء

بالإضافة إلى هذه الحالات العامة الموجبة للقسمة القضائية، نص المشرع كذلك على بعض الحالات الخاصة لنفس القسمة بمقتضى نصوص خاصة وهي : حالة إحداث تجديد في الشيء المشاع بغير موافقة الشركاء (963 ق ل ع)، وحالة عدم تحمل المصروفات اللازمة لحفظ الشيء المشاع (968 ق ل ع)، وحالة عدم وجود الأكثرية القانونية لإدارة المال الشائع (971 ق ل ع).

شروطها : يشترط لصحة القسمة القضائية :

1 – أن يتقدم أحد أصحاب الحصص المشتركة بطلب إلى المحكمة المختصة، وتتم القسمة القضائية ولو امتنع أحد الشركاء أو تغيب، وإذا كان أحد الشركاء غائبا أو قاصرا قام وليه أو وصيه مقامه

2 – لا تقبل دعوى القسمة إلا إذا وجهت ضد جميع الشركاء

3 – يجب تقييد دعوى القسمة تقييدا احتياطيا إذا تعلقت بعقار محفظ.

4– يجب على الشركاء أن يدخلوا في دعوى القسمة جميع أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار.

5– احترام الشكليات والإجراءات الخاصة بقسمة بعض العقارات، ومن بينها تلك الخاضعة لقوانين التعمير

الأصل في القسمة القضائية أن تكون قسمة عينية ولكن إذا تعذر تقسيم المال الشائع عينا يصار إلى تقسيمه قسمة تصفية.

أ- القسمة العينية :

1– تكون القسمة قسمة عينية كلما كانت هذه القسمة ممكنة، وتفرز الحصص وتكون الأنصبة على أساس أصغر حصة، وعن طريق التقويم والتعديل،

2- يكون المال المشترك قابلا للقسمة إذا لم تؤد القسمة إلى تفويت المنفعة المقصودة منه بالنسبة لجميع الشركاء

3- إذا كانت القسمة بالتراضي فيكون التوزيع بالتراضي أو بالقرعة

4ـ وإذا كان عن طريق المحكمة توزع الأنصبة المفرزة بين الشركاء بالقرعة، وتصدر حكمها بناء على تصميم ينجزه خبير في المسح الطوبوغرافي يعين موقع وحدود ومساحة كل نصيب مفرز.

ب - قسمة التصفية :

1 – تتم قسمة التصفية عن طريق بيع العين الشائعة وتوزيع ثمنها على الشركاء

2 – ويتم البيع بالمزاد العلني بعد استنفاذ الحكم القاضي بالقسمة طرق الطعن العادية والنقض عند الاقتضاء.

3- تكون قسمة التصفية : (318 م ح ع و259 مسطرة)

إذا كان العقار المشاع غير قابل للقسمة العينية،

أو كان من شأن قسمته مخالفة القوانين والضوابط الجاري بها العمل

أو كان من شأن قسمته إحداث نقص كبير في قيمته.

إذا كان غير قابل لانتفاع كل شريك بحصته.

ثالثا – أثر القسمة :

1- يترتب علي قسمة المال الشائع اختصاص كل شريك بجزء مفرز من هذا المال يعادل حصته فيه وبذلك تنتهي حالة الشيوع التي كان فيها حق الشريك حصة شائعة في كل المال.

المادة 322 من م ح ع : يعتبر كل متقاسم مالكا على وجه الاستقلال للحصة المفرزة التي آلت إليه نتيجة القسمة، وتكون ملكيته خالصة من كل حق عيني رتبه غيره من الشركاء إلا إذا رتب هذا الحق الشركاء مجتمعون.

2- مصروفات وتكاليف القسمة يتحملها المتقاسمون جميعا وتوزع بينهم على أساس حصة كل واحد منهم.

3- بخصوص تحديد الوقت الذي يكون فيه الشريك مالكا للجزء المفرز الذي آل إليه هل هو من وقت القسمة أم من وقت بدء الشيوع ؟

أخذ المشرع بالأثر الكاشف للقسمة حيث اعتبر المتقاسم مالكا على وجه الاستقلال لنصيبه الذي آل إليه نتيجة القسمة.

تخضع قسمة بعض العقارات لشكلية مسبقة، مثال ذلك قسمة الأرض داخل المدار الحضري

المادة 33 من قانون التجزئات العقارية : عدم جواز إبرام العقود المتعلقة بعمليات البيع والإيجار والقسمة إلا بعد قيام الجماعات الحضرية أو القروية بإجراء التسلم المؤقت لأشغال تجهيز التجزئة. والأكثر من ذلك أنه في المادة 35 منع على العدول والموثقين والمحافظين ومأمورو التسجيل أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا العقود المتعلقة بعمليات البيع والإيجار والقسمة إذا لم يقع الإدلاء بنسخة مشهود بمطابقتها للأصل من محضر التسليم المؤقت،أو نسخة مشهود بمطابقتها للأصل من شهادة مسلمة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تثبت أن العملية لا يشملها هذا القانون.

صور الملكية الشائعة

الشيوع الإجباري... نظام العلو والسفل.

أولا – التزامات صاحب السفل

1 – القيام بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو كصيانة السقف وتقوية المساند التي تحمله

وإذا امتنع عن ذلك فللمحكمة بناء علي طلب المتضرر (صاحب العلو ) أن تأذن له القيام بهذه الأعمال على نفقة صاحب السفل

2 – إعادة بناء السفل كما كان في حالة انهدام البناء وذلك لأجل تمكين صاحب العلو من بناء ملكه.

ثانيا – التزامات صاحب العلو :

1 – لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع البناء بحيث يضر بصاحب السفل

2 – يجب علي صاحب العلو أن يمتنع عن كل عمل من شأنه الإضرار بالسفل كوضع أشياء ثقيلة على أرضية العلو تضر بسقف السفل

3 – ليس لصاحب السفل ولا لصاحب العلو القيام بأي عمل من شأنه الإضرار بالآخر.

ثالثا - الحائط المشترك

1- هو الحائط الفاصل بين عقارين ويعد مشتركا بينهما إلى نهاية خط الاشتراك ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك.

2 - هو صورة من صور الشيوع الإجباري التبعي ويكون ذلك :

أ - إذا أقامه كل من الجارين على حدود ملكهما بنفقات مشتركة بينهما .

ب - إذا كان الحائط مملوكا ملكية مفرزة ثم اشترك الجار الآخر في ملكية هذا الحائط عن طريق الاتفاق مع جاره أو عن طريق التقادم المكسب .

3 - وضع المشرع قرينة مفادها الاشتراك في الحائط الفاصل ما لم يقم الدليل على غير ذلك

4 - لا يجوز لأي مالك أن يتصرف في نصيبه في الحائط المشترك مستقلا عن العقار الذي يملكه.

5- حقوق الشركاء في الحائط المشترك :

- ليس للشريك في الحائط المشترك أن يتصرف فيه بإقامة بناء أو منشآت عليه إلا بموافقة شريكه مع مراعاة القوانين والأنظمة

- يحق لكل شريك تعلية الحائط المشترك إذا كانت له مصلحة جدية ومقبولة في ذلك، بشرط أن يتحمل وحده نفقات التعلية وصيانة الجزء المعلى وأن يقوم بما يلزم لجعل الحائط يتحمل زيادة الأعباء الناشئة عن التعلية دون أن يفقده ذلك شيئا من متانته على ألا يلحق ذلك ضررا بجاره.

فإذا لم يكن الحائط المشترك صالحا لتحمل التعلية فعلى من يرغب فيها من الشركاء أن يعيد بناءه كله على نفقته وحده بشرط أن تقع زيادة سمكه في أرضه، ويظل الحائط المجدد في غير الجزء المعلى مشتركا دون أن يكون لمن أحدث التعلية أي حق في التعويض

6 - التزامات الشركاء في الحائط المشترك :

يتحمل الشركاء في الحائط المشترك نفقات الصيانة والإصلاح والتجديد كل بمقدار حصته ويعد التزامه التزاما عينيا فيحق له أن يتخلص من هذه الالتزامات إذا تخلى عن حصته في ملكية الحائط المشترك.

رابعا – الطريق الخاص المشترك

1- الطريق الخاص المشترك هو الطريق المشاع بين من لهم حق المرور فيه.

2 - الطريق الخاص هو ملك مشاع وبالتالي يخضع للأحكام التالية

أ – لا يجوز لأحد أصحاب الحق في الطريق الخاص المشترك أن يحدث فيه شيئا، سواء كان مضرا أو غير مضر، إلا بإذن من باقي شركائه.

ب – لا يجوز للشركاء في الطريق المشترك أن يطلبوا قسمته ولا أن يتفقوا على تفويته مستقلا وليس لهم أن يسدوا مدخله ما لم يقع الاستغناء عنه

كما لا يجوز لأحدهم التصرف في حصته في الطريق إلا تبعا لتصرفه في العقار المملوك له.

3 - المصاريف الضرورية لإصلاح وتعمير الطريق المشترك يتحملها الشركاء فيه كل منهم بنسبة حصته فيه.

4 – إذا أغلق أحد الشركاء في الطريق المشترك بابه المفتوح عليه فلا يسقط بذلك حقه في المرور فيه ويجوز له ولخلفه من بعده أن يعيد فتحه من جديد.

5 – لا يسوغ لغير الشركاء في الطريق المشترك فتح أبواب عليه أو المرور فيه، ومع ذلك يجوز للمارة في الطريق العام الدخول إلى الطريق الخاص المشترك عند الضرورة.

الملكية المشتركة للعقارات المبنية

تخضع للقانون رقم 18.00 كما تم تعديله بالقانون رقم 106.12 (27 أبريل 2016)

يشترط لتطبيق هذا القانون الشروط التالية :

الشرط الأول : وجود عقار مبني :

سواء كان هذا البناء عموديا : العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات

أو كان هذا البناء أفقيا : مجموعات العقارات المبنية وعلى مختلف الإقامات المؤلفة من بنايات متلاصقة أو منفصلة وبها أجزاء مشتركة مملوكة على الشيوع لمجموع الملاك

وسواء كان هذا البناء محفظا أو في طور التحفيظ أو غير محفظ

لكن وقع الاهتمام بالعقار المحفظ بتخصيص الباب الخامس له وتم التنصيص فيه إلزاما على تأسيس رسم عقاري مستقل لكل جزء مفرز وتسجيل الحقوق العينية والتحملات العقارية المتعلقة به.

لم يخصص للعقار في طور التحفيظ أي مقتضى خاص مما يلزم الأمر الإحالة على ظهير التحفيظ العقاري فيما يخص التسجيلات الواقعة عليه خلال هذه المرحلة وكذلك الأمر عندما تثار إشكالات مسطرة التحفيظ.

أما العقار غير المحفظ فلم تتم الإشارة إلى أي حكم يتعلق به إلا فيما يخص إيداع نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي قد تلحقه لدى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها (المادة11)

لا يطبق هذا القانون على :

ـ العقارات غير المبنية حتى ولو كانت مشتركة بين عدة أشخاص فهي تخضع لأحكام الشيوع

ـ العقارات المتجاورة والتي تفصل بينها جدران مشتركة وذلك لعدم وجود أجزاء مشتركة مخصصة لاستعمال الملاك.

ـ العمارات التي توجد في طور البناء إلا بعد اكتمال بنائها والحصول على الرخص اللازمة والشروع في بيع بعض أجزائها .

الشرط الثاني : تعدد أجزاء العقار المبني العائدة لملاك مختلفين:

أي أن يكون العقار مقسما إلى أجزاء ( شقق أو طبقات أو محلات أو بنايات متلاصقة أو منفصلة)

وأن تعود هذه الأجزاء إلى ملاك مختلفين

مما يفيد تعدد أصحاب الحقوق على العقار المبني المشترك مع توفرهم على صفة مالك لهذا العقار

ويؤدي ذلك إلى استبعاد :

المالك الواحد لعدد بنايات متلاصقة أو منفصلة

الدار الواحدة

أصحاب الحقوق غير المالكين كالمكتري والمنتفع وغيرهما.

ـ الشرط الثالث : ازدواجية الملكية :

حق الملكية المشتركة حق واحد ولكنه حق مركب، يرد على جزء مفرز وجزء مشترك، لكنهما مرتبطان ارتباطا وثيقا فيما بينهما بحيث لا يمكن فصل أحدهما عن الآخر.

يخصص الجزء المفرز للإستعمال الاستئثاري لمالكه، وهي ملك خاص للمالك

يخصص الجزء المشترك للاستعمال المشترك لجميع الملاك أو لبعضهم

وضع المشرع معيارا للأجزاء المفرزة من العقار وهو الانتفاع الشخصي والخاص.

لم يأت المشرع بتعداد للأجزاء المفرزة

أما الأجزاء المشتركة فهي المخصصة للانتفاع والاستعمال من طرف الملاك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم.

وقد جاء قانون الملكية المشتركة بتعداد لها، ويلاحظ على هذا التعداد :

ـ أنه على سبيل المثال فقط وهذا واضح من صياغة المادة 4 (تعد أجزاء مشتركة) ثم في الفقرة الأخيرة وبصفة عامة كل جزء يعتبر مشتركا أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا للاستعمال المشترك)

ـ أورد أجزاء أساسية (م 4/1) ونص على الحقوق التابعة لها (م 5)، وطريقة تحديدها (م 6)

وذلك حماية لمصالح الملاك في مواجهة المنعش العقاري، أو المبادر بالتقسيم الذي قد يشترط انفراده بملكية أحد هذه الأجزاء، وضمانا لمصالح أقلية المشتركين اتجاه من يملك الأغلبية.

ـ أورد أجزاء مكملة في الفقرة الثانية من المادة 4 بنصها : وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها“

والصحيح ما لم ينص على خلاف ذلك، أي أنه يفترض أنها أجزاء مشتركة ما لم تتضمن سندات الملكية خلاف ذلك.

حقوق والتزامات الملاك في الأجزاء المشتركة

1 - حق استعمال الأجزاء المشتركة :

حق الاستعمال مقيد بقيدين هما

– أن يكون الاستعمال متفقا مع الغرض الذي أعد له الجزء المشترك

– ألا يؤثر هذا الاستعمال على استعمال باقي الشركاء لحقوقهم

2 – التصرف في الأجزاء المشتركة :

لكل مالك نصيب في الأجزاء المشتركة بنسبة ما يملك في البناء ولكن لا يجوز له التصرف فيه مستقلا عن طبقته أو شقته التي يملكها في البناء لأن نصيبه في الأجزاء المشتركة يعد من ملحقات الطبقة أو الشقة التي يملكها

4 - قسمة الأجزاء المشتركة :

طبيعة هذه الأجزاء والغرض الذي خصصت له يجعلها غير قابلة للقسمة رضائية كانت أو قضائية

5 – تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة

تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها في المبنى يتحملها جميع الشركاء كل بنسبة ما يملك في هذا العقار.

تحرير العقود الخاصة بالملكية المشتركة

تتضمن المادة 12 المقتضيات التالية :

الموضوع الأول : وجوب كتابة التصرفات الواردة على الملكية المشتركة، سواء بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود

الموضوع الثاني : تحديد الأشخاص المؤهلين لتحرير هذه العقود

بالنسبة للمحررات الرسمية فهم :

الموثقون والعدول والقضاء بالنسبة للأحكام النهائية الصادرة عنه المتعلقة بالبيع الجبري للعقار، والإدارات العمومية خصوصا في الفصل 42 من قانون نزع الملكية للمنفعة العامة.

بالنسبة للمحررات الثابتة التاريخ، اشترطت هذه المادة فيمن يحررها :

ـ أن ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة

ـ أن يخولها قانونها تحرير العقود

ـ أن يتم تقييده في اللائحة السنوية التي يحددها وزير العدل

الموضوع الثالث : التصرفات القانونية المعنية بالمادة 12

يجب أن تحرر كتابة :

ـ جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة سواء كانت بعوض أو بغير عوض

ـ جميع التصرفات المتعلقة بإنشاء حقوق عينية عليها، سواء كانت أصلية أو تبعية

ـ جميع التصرفات بعوض أو بغير عوض المتعلقة بنقل هذه الحقوق

ـ جميع التصرفات المتعلقة بتعديل هذه الحقوق كتعديل مدة الانتفاع

ـ جميع التصرفات المتعلقة بإسقاط هذه الحقوق أو جزء منها كفك الرهن

وبذلك استبعد المشرع :

ـ التصرفات القانونية التي تترتب عليها مجرد التزامات شخصية كالكراء

ـ الأعمال التي يفرضها القانون، أو الصادرة بها أوامر أو أحكام القضاء كالرهن الجبري، أو لفائدة إدارة التسجيل والتمبر

ـ نظام الملكية المشتركة

- العقارات التابعة للملك الخاص للدولة

الموضوع الرابع : الشروط المتعلقة بالمحرر الثابت التاريخ

لم يكتف المشرع بالقواعد العامة المتعلقة بهذا المحرر، وإنما اشترط شروطا أخرى :

1ـ توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته

ـ توقيع العقد وهو مجرد تطبيق للفصل 426 من ق ل ع

ـ التأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته

2ـ تصحيح إمضاءات الأطراف من لدن السلطات المختصة

3- التعريف بإمضاء المحامي المحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية التي يمارس بدائرتها في سجل خاص.

الموضوع الخامس : النص على شروط أخرى

هناك شروط أخرى لصحة التصرفات القانونية الواردة على الملكية المشتركة أشارت إليها مواد أخرى، أهمها :

ـ نظير من نظام الملكية المشتركة، بموجب المواد 11 و51، ويشار في عقد الشراء إلى أن المشتري قد اطلع على مقتضيات نظام الملكية المشتركة والوثائق المرفقة به

ـ التصاميم المعمارية والطبوغرافية المصادق عليها التي تحدد الأجزاء المفرزة والمشتركة. (المواد 10 و50 و56)

ـ شهادة مسلمة من السنديك تثبت براءة ذمة المالك المشترك البائع من أية ديون تجاه اتحاد الملاك. (المادة 26)

الموضوع السادس : تقرير البطلان

رتب المشرع البطلان على انعدام شرط الكتابة من طرف الأشخاص المؤهلين لتحرير العقود الخاصة بالملكية المشتركة، مما يعني أن هذه العقود هي عقود شكلية.