حق الشفعة في القانون المغربي PDF

تنقسم الملكية العقارية من حيث عدد الأفراد المالكين لها إلى ملكية فردية و ملكية
جماعية على الشياع و المبدأ أنه يحق لمالك العقار ، سواء كانت ملكيته فردية أم شائعة التصرف في الملكية بكل حرية وبدون قيود وبجميع أنواع التصرفات التي لا تخالف القانون أو النظام العام ، إلا أن هذه القاعدة تقييدها في الملكية الشائعة إستثناء ينبع من مبادئ الفقه الإسلامي ، وهو حق الشفعة.

حق الشفعة في مدونة الحقوق العينية ولما كانت المنازعات العقارية تكتسي أهمية بالغة لدى شريحة واسعة من المجتمع وذلك لارتباطها القوي بالأرض لما تشكله الثروة العقارية من رأسمال قوي ، نجد في مقدمة هذه المنازعات العقارية التي تعرض على القضاء دعاوى الشفعة .

رابط تحميل بحث حول حق ممارسة الشفعة pdf : اضغط هنا

مفهوم حق الشفعة في القانون

الشفعة لغة بضم الشين و سكون الفاء وهي مشتقة من الشفع وهو العدد الثنائي ضد الوتر، الذي هو العدد الفردي ، وسميت بذلك لأن الأخذ بها هو الشفيع ، يضيف بسببها الحصة المشفوعة من المشفوع منه إلى الحصة التي تحت يده فتصير الحصة شفعا بعد أن كانت وترا.
أما إصطلاحا فقد تعددت التعاريف الفقهية التي أعطيت لها ، فقد عرفها بعض الفقه "بكونها حق ممنوح للشريك في الشياع، في أن ينتزع لنفسه الحصة الشائعة التي باعها أحد الشركاء للغير في مقابل أن يدفع للمشتري الثمن والمصروفات الضرورية التي أنفقها منذ البيع ، في حين عرفها البعض الأخر بأنها "مركز قانوني يتولد للشريك بقيام شریکه بتفويت حصته المشاعة للغير لقاء عوض ويخول له حق إسترداد من يد المتصرف إليه ، إما اختيارا أو جبرا ، مقابل تأدية الثمن المدفوع ومصروفات العقد ، وكذا قيمة التحسينات التي أدخلها هذا الأخير على العين عند الإقتضاء ، أما المشرع المغربي فقد تناول مفهوم الشفعة في الفصل 974 من قانون الإلتزامات و العقود وكذا في المادة 292 من مدونة الحقوق العينية التي نصت على أنه " الشفعة أخذ الشريك في الملك المشاع أو حق عيني مشاع حصة شريكه المبيعة بثمنها بعد أداء الثمن و المصروفات النافعة عند الاقتضاء .

حق الشفعة في العقار

قواعد ممارسة الشفعة في العقار المحفظ
إن مدلول الملكية الشائعة هو أنها ملكية مشتركة بين أشخاص، لكل واحد منهم حصة
معلومة في كل جزء من الملك المشاع دون أن تكون مفرزة عن غيرها من حصص باقي المشاعين سواء أكان الشيوع إختياريا متولدا عن الاتفاق أو كان اضطراريا أي وليد الإرث.
وقد أوجبت المادة 292 من مدونة الحقوق العينية عن شروط لصحة الشفعة ، كما أن الملكية في العقار المحفظ لا تنتقل إلا بتسجيل عقد البيع بالرسم العقاري فسبقية الملكية تابعة السبقية التسجيل الأمر الذي خلف تضارب بين آراء الفقهاء ، فعندما تتعلق الشفعة بعقار محفظ ، يجب أن يكون السند الذي بمقتضاه تملك الشفيع الحصة التي يشفع بسببها ، مقيدة في الصك العقاري قبل قيام المشفوع منه بتسجيل سنده ، دون إعارة أي إهتمام لأي من السندين أسبق قانونية وهو ما سوف نتناوله في هذا المبحث عبر مطلبين .
خصصنا المطلب الأول لدراسة بعض الإشكاليات التي يطرحها موضوع البيع في الشفعة، و خصصنا المطلب الثاني لتبان الآثار الناتجة عن ممارسة الشفعة في العقار المحفظ في حالة قيامها بالشكل الصحيح و أسباب سقوطها في حالة تخلف الشروط الصحيحة للأخذ بها.

حق الشفعة في البيع

ممارسة الشفعة في البيع إذا كانت الشفعة في العقار المحفظ لا تثبت إلا في عقد البيع فإن هناك أنواع من البيوع تعرف نقاشا حول إمكانية جواز الشفعة فيها، مثل البيع الجبري و البيع غير المسجل في الرسم العقاري و عليه ارتأينا أن نقسم هذا المطلب إلى فقرتين نتطرق في الفقرة الأولى للحديث عن البيع باعتباره شرط لقيام ممارسة حق الشفعة، على أن نتناول في الفقرة الثانية إشكالية ممارسة الشفعة في البيع غير المسجل.
إن التصرفات التي تجوز فيها الشفعة هي التصرفات التي تكون بعوض كالبيع و المعاوضة و الوفاء بمقابل ، فالفصل 9745 من قانون الإلتزمات والعقود يشير إلى عقد البيع و عقد المعاوضة ، كما أن الفصل 322 من قانون نفسه يجعل مقابل الوفاء يخضع لنفس أحكام عقد البيع أما ظهير 2 يونيو 1915 فلا يشير إلا إلى عقد البيع ، ولما كانت
الشفعة إستثناء و تقييدا لحرية التعاقد وجب عدم التوسع في تفسير مقتضياته ، وبذلك وجب
عدم الأخذ بالشفعة في العقار المحفظ إلا في عقد البيع.

اسباب سقوط حق الشفعة

لابد لكل تصرف کي ينتج آثاره القانوني من توفر شروط وجوده وعناصر تكوينه ، وهو ما يتطلب حتى في مجال من يدعي الحق في ممارسة الشفعة ، إلا أن هناك بالرغم من توافر شروط الأخذ بالشفعة حالات لا يحق فيها للشفيع الأخذ بالشفعة . وذلك لتوافر سبب من أسباب سقوطها أو لتنازله عنها.

وهو ما يثير تساؤلنا حول أسباب السقوط في مجال الشفعة؟ وأحكام التنازل عنها؟
يشترط للأخذ بالشفعة عدة شروط، سبق الإشارة إليها بتفصيل سابقا وهي:

أن يكون الشفيع مالكا للجزء الذي يشفع به
أن تكون ملكيته على الشياع
أن يتم تفويته جزء من المال الشائع لا كله

مدة سقوط حق الشفعة وبمفهوم المخالفة، فإن حق الشفعة يسقط، إذا انعدم شرط من شروطها بأن لم يتوفر سبب الأخذ بها، وذلك في الأحوال التالية :
1) - إذا لم يكن الشفيع مالكا للجزء الذي يشفع به.
2) - إذا تقدم بالشفعة بعد القسمة.
3) - إذا تم توفير كل المال المشاع في نفس الوقت.
4) - إذا انقضى أجل الأخذ بالشفعة
وتجدر الإشارة إلى أن المشرع المغربي في ظهير 2 يونيو 1915 لم يخصص نص خاص يبين الحالات التي تسقط فيها الشفعة، على عكس بعض التشريعات 140 الحديثة، التي
بينت الحالات التي تسقط فيها الشفعة ، إلا أن المشرع من خلال المادة 311 من مدونة
الحقوق العينية ، حدد حالات سقوط الشفعة في ثلاث بحيث نصت هذه المادة على أنه"
يسقط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة
- إذا تنازل عنها صراحة بشرط أن يحصل هذا التنازل بعد ثبوت حقه فيها
- إذا اشترى الحصة التي باعها شريكه من مشتريها أو قاسمه فيها

- إذا باع حصته التي يشفع بها ولو كان لا يعلم أن شريکه قد باع حصته قبله.
من خلال هذه المادة فإن الحالات التي تسقط فيها الشفعة هي :
- شراء الحصة المشاعة أو مساومة المشتري عنها أو استئجارها أو الإتفاق على المساومة
- تفويت الشريك لحصته التي يشفع بها قبل بيع شريكه
- قسمة المال المشاع - تنازل الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة