تملك الأجانب للعقارات بالمغرب PDF

سنجيب عنها من خلال هذه المداخلة العلمية وفقا للتصميم الآتي :

المبحث الأول : الضوابط القانونية لتملك الأجانب للعقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة بالمغرب

المبحث الثاني : الضوابط القانونية لتملك الأجانب للعقارات بالمدار الحضري بالمغرب

إعداد : دة حنان سعيدي أستاذة القانون الخاص بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية القنيطرة المغرب.

أصدر المشرع المغربي مجموعة من القوانين التنظيم تملك الأجانب للعقارات بالمغرب، في تاريخ 26 شتنبر 1963 أصدر المشرع المغربي الظهير الشريف المتعلق بمراقبة العمليات العقارية الواجب إنجازها من طرف بعض الأشخاص و المتعلقة بالأملاك الفلاحية القروية ، فالظهير المذكور يوجب الحصول على رخصة إدارية كلما تعلق الأمر ببيع عقار فلاحي يكون أحد أطراف العقد فيه أو كلاهما أجنبيا ، و أن عدم مراعاة ذلك يجعل العقد باطلا طبقا لمقتضيات الفصل 10 من ظهير 26 شتنبر 1963.

رابط تحميل تملك الاجانب للعقارات بالمغرب رصد لأهم الإشكاليات PDF : اضغط هنا

و بتاريخ 02 مارس 1973 أصدر المشرع المغربي ظهير يتعلق بالأراضي المسترجعة ، ووفقا لمقتضيات الفصل الأول من هذا الظهير ، فإن هناك مجموعة من الشروط التي تخول للدولة المغربية الحق في استرجاع بعض العقارات منى توافرت فيها بعض الشروط من ضمنها شريط الفلاحة أو القابلة للفلاحة ، التواجد كلا أو بعضا خارج لدوائر الحضرية بالإضافة إلى أن تكون العقارات المراد استرجاعها مملوكة لأشخاص ذاتيين أجانب أو أشخاص معنويين .

و هذه المقتضيات القانونية مفادها أن شرط الجنسية الأجنبية يعتبر من أهم الشروط لتطبيق مقتضيات ظهير 02 مارس 1973 ، فتوفر الجنسية المغربية يعني أنه لا مجال لتطبيق مقتضيات هذا الظهير على مالك العقار .

و بتاريخ 21 ماي 1975 أصدر المشرع المغربي ظهير شريف يتعلق باقتناء العقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة خارج الدوائر الحضرية.

و أكد مرسوم 2001 في مادته الثامنة على أنه يتعين تسليم شواهد بعدم الصبغة الفلاحية كلما تعلق الأمر باقتناء عقارات فلاحية أو ذات صبغة فلاحية واقعة بشكل كلي أو جزئي خارج المدار الحضري من قبل أشخاص ذاتين أجانب أو أشخاص معنويين.

شروط امتلاك الأجانب للعقار

نجد قانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية يتضمن مقتضيات قانونية تنظم موضوع تملك وحيازة الأجانب للعقارات بالمغرب، حيث نص في مادته 239 على أنه :

تقوم الحيازة الاستحقاقية على السيطرة الفعلية على الملك بنية اكتسابه .

و لا تقوم هذه الحيازة لغير المغاربة مهما طال أمدها.

و نص قانون التحفيظ العقاري المغربي 07.14 على قواعد قانونية تؤطر تملك الأجنبي للعقار بالمغرب ، فقد نصت المادة 13 على أنه: " يقدم طالب التحفيظ تصريحا للمحافظ على الأملاك العقارية مقابل وصل يسلم له فورا ،

مطلبا موقعا من طرفه أو ممن ينوب عنه بوكالة صحيحة يتضمن لزوما ما يلي :

- اسمه الشخصي و العائلي وصفته و محل سكناه و حالته المدنية و جنسيته .

- بيان الحقوق العينية العقارية المترتبة على الملك مع التنصيص على أصحاب هذه الحقوق بذكر أسمائهم الشخصية و العائلية وصفاتهم وعناوينهم وحالتهم المدنية و جنسيتهم...

و هذه المقتضيات القانونية مفادها أن المحافظ العقاري عليه التحقق من توافر وثائق و احترام إجراءات معينة عند تقديم طلب التحفيظ من الأجنبي غير المواطن المغربي، وهذا الأمر ينسحب أيضا على المتعرض، إذ نص المشرع في الفصلين 25 و 26 من قانون 07.14 على ضرورة تحقق المحافظ من هوية المتعرض ، وهذا يعني أنه إذا تبين له أن المتعرض أجنبي فيحق للسيد المحافظ رفض التعرض إذا ثبت له مخالفة المقتضيات المنظمة لتملك الأجنبي للعقار بالمغرب.

عموما من خلال هذه الدراسة سنعمل على مناقشة مجموعة من الإشكاليات من بينها :

هل يمكن للأجانب تملك العقارات بالمغرب ؟

هل يحق للأجانب تملك العقارات بالمدار القروي بالمغرب؟ وهل هناك اجراءات قانونية تمكن الأجنبي من تملك الأراضي الفلاحية أو القابلة للفلاحة ؟

هل يحق للأجانب تملك العقارات العقارية المتواجدة بالمدار الحضري ؟ وماذا عن طبيعة الإجراءات الواجب احترامها لتمكن الأجنبي من تملك العقار بالمدار الحضري ؟

هل يحق للأجنبي التقدم بطلب تأسيس رسم عقاري أو التعرض على مطلب التحفيظ ؟ وهل يحق للأجنبي التقدم بطلب التقييد على السجلات العقارية ؟ وهل من المشرع المغربي قواعد قانونية لحماية عقارات الأجانب من الاستيلاء ؟

تملك الأجانب للعقارات الفلاحية بالمغرب

سنتناول هذا المبحث في مطلبين ، نخصص المطلب الأول لدراسة مسطرة الحصول على ترخيص إداري لتملك الأجانب للعقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة بالمغرب، في حين نخصص المطلب الثاني لدراسة الاستثناءات الاتفاقية الواردة على تملك الأجنبي لهذه العقارات.

المطلب الأول : مسطرة الحصول على ترخيص إداري

اشترط المشرع المغربي اتباع مجموعة من الإجراءات من قبل الأجنبي الراغب في تملك عقار بالمغرب ، نص الفصل الأول من ظهير 1963 على ما يلي: " إن العمليات العقارية بما فيها البيوعات عن طريق السمسرة و كذا ابرام جميع عقود الايجار المتجاوزة مدتها ثلاث سنوات و المتعلقة بالأملاك الفلاحية المعدة للفلاحة خارج الدوائر الحضرية يتوقف اجراؤها مع مراعاة مقتضيات الظهير الشريف رقم 289.63.1 المشار إليه أعلاه على رخصة إدارية إذا كان الطرف أو الطرفان المعنيان بالأمر شخصا أو شخصين ذاتبين غير مغربيين أو شخصين معنويين. يفهم من هذا المقتضى القانوني أن المشرع المغربي اشترط على الأجانب الراغبين في تملك عقارات فلاحية خارج المدار الحضري تقديم رخصة إدارية . ووفقا لما ورد في منشور الوزير الأول الصادر في 28 أكتوبر 1963 يتعين على الأطراف الإدلاء بالطلب موضوع الرخصة الإدارية في تسع نظائر إلى عامل أو والي الجهة الموجود بدائرتها العقار، وبعد ذلك يتم تسجيله في سجل خاص مفتوح لهذا الغرض مع إعطائه رقما ترتيبيا في الوصل المسلم إلى المعني بالأمر من طرف الإدارة . و بعد اتخاذ هذه الإجراءات يتم عقد لجنة جهوية برئاسة العامل أو الوالي و بحضور ممثل وزارة الفلاحة و المحافظة العقارية و المفتش الجهوي للضرائب و ممثل الأملاك الدولة الخاصة للتداول ، مع إمكانية معاينة العقار ، قبل أن يتم إرسال محاضر الاجتماعات إلى مقر الوزارات الثلاث المعنية أي الداخلية و الفلاحة و المالية ، و ذلك داخل أجل شهرين ابتداء من تاريخ تسليم الوصل مرفقا بطلبات الرخصة مع ضرورة إبداء الرأي إما بالموافقة أو الرفض أو اقتراح ممارسة حق الشفعة المقرر لصالح الدولة وفقا لمقتضيات الفصل الخامس من ظهير 1963. ووفقا لمقتضيات الفصل التاسع من ظهير 26 شتنبر 1963 يجب على العدول و الموثقين و جميع الموظفين العموميين و المحافظين على الأملاك العقارية والرهون و كذا قباض التسجيل ان يرفضوا تحرير أو تلقي أو تسجيل جميع العقود المثبتة للعمليات المشار إليها في الظهير الشريف هذا مالم تكن مصحوبة بالرخصة الإدارية . ووفقا لمقتضيات الفصل العاشر من الظهير تعتبر باطلة و عديمة المفعول جميع العمليات المنجزة خلافا لمقتضيات الظهير المذكور و ترفع الدعاوى بالبطلان إلى المحاكم المختصة عادة في القضايا العقارية . و نظم مرسوم 29 دجنبر 2004 الاجراءات المتبعة لأجل الحصول على رخصة بعدم الصبغة الفلاحية ، و هي اجراءات طويلة ، و قرار منح الشهادة المؤقتة أو النهائية بعدم الصبغة الفلاحية تمنح من قبل وزارة الداخلية المتمثلة في والي الجهة.

بعد معاينة لجنة خاصة تسمى لجنة متابعة انجاز المشروع، وهذا ما نصت عليه الفقرة الثالثة من المادة 11 من مرسوم 2004

وتعتبر هذه الرخصة بمثابة شكلية انعقاد ) أنوار عبدون ، 2018 ص 194)، فإذا رغب الأجنبي في شراء عقار فإن من شروط قیام شراءه الحصول على رخصة إدارية و هذا ما نص عليه الفصل العاشر من ظهير 26 شتنبر 1963 . فعلى الرغم من التسهيلات المقدمة للمستثمرين الأجانب الراغبين في انجاز مشاريع استثمارية ، فإنهم قد ألزموا بالحصول على ترخيص إداري عن طريق التقدم بملف إلى المركز الجهوي للاستثمار يتضمن مجموعة من الوثائق نصت عليها المادة الرابعة من الظهير 2004 و تعرض هذه الطلبات على أنظار اللجنة الجهوية المكلفة بالبث في بعض العمليات العقارية ، حيث يقوم المركز الجهوي للاستثمار بمهمة كتابة اللجنة ، بينما يترأس اللجنة والي الجهة ، و تتكون هذه اللجنة من أعضاء أو ممثليهم المفوضة إليهم بشكل قانوني السلط اللازمة التي تمكنهم من اتخاذ القرارات المادة الثالثة من مرسوم (2004).

و نصت الفقرة الثالثة من المادة 11 من مرسوم 2004 على أعضاء لجنة المعاينة المكلفة لمواكبة إنجاز المشروع . ونصت المادة العاشرة من مرسوم 2004 على أنه للبث في طلبات الشواهد عدم الصبغة الفلاحية ، يجب على اللجنة أن تحترم المبادئ الأساسية الآتية :

- السهر على المحافظة على الأراضي ذات المؤهلات الفلاحية العالية - التأكد من أن العقار لا يوجد داخل المناطق المنصوصة عليها في القوانين والأنظمة الخاصة ، خاصة قطاعات الضم و دوائر الري و بأن العقار لم يتم تسليمه في إطار الإصلاح الزراعي ؛ - تقييم الأهمية الاقتصادية و الاجتماعية للمشروع المراد إنجازه ؛ - تحديد المساحة اللازمة لإنجاز المشروع ؛ هذا و قد ألزم المرسوم اللجنة الجهوية المعهود إليها البت في طلبات كراء أو تقويت الأراضي الفلاحية أو ذات الصبغة الفلاحية باحترام تام للمبادئ الأساسية المنصوص عليها في المادة الخامسة . ووفقا لمقتضيات الفقرة الأولى من المادة 23 من مرسوم 2004 يجب أن يتم البت في الملفات المودعة خلال أجل أقصاه شهر واحد ابتداءا من تاريخ إيداع الملف. وفي حالة قبول المشروع من طرف اللجنة يمنح الترخيص بتفويت أو كراء العقارات الفلاحية التابعة لملك الدولة الخاص من طرف والي الجهة المادة 6 من مرسوم 2004/12/29. ويجب أن يكون كل رفض للطلب معللا و يبلغ إلى المعني بالأمر ، كما يمكنه أن يكون موضوع طعن أمام اللجنة المكلفة بالاستثمار لدى الوزير الأول ( الفقرة الثانية من المادة 23 من مرسوم 2004/12/29) . و تجدر الإشارة إلى أن المشرع المغربي أجاز الترخيص للأجانب بإقامة المشاريع الاستثمارية المراد إنجازها في المناطق الساحلية أو في المناطق الحساسة.

و قد أجاز المشرع المغربي للأجنبي تملك هذه العقارات ولكن شريطة الاستثمار فيها و انجاز مشاريع غير فلاحية . ووفقا للمادة الثانية للمرسوم 2004/12/29 يقصد بالمناطق الحساسة بصفة خاصة الحدائق الوطنية و المواقع الطبيعية أو المواقع ذات المنفعة البيولوجية أو السيكولوجية أو التاريخية أو الأثرية ، كتلك المناطق التي لا تشملها وثائق التعمير و التي تتطلب الحماية نظرا إلى مؤهلاتها الطبيعية أو إلى رصيدها المعماري . و عرف المشرع المغربي المناطق الحساسة كذلك في الظهير المتعلق بدراسات التأثير على البيئة المؤرخ في 12 ماي 2003 أنها المناطق الرطبة و المناطق المحمية و المناطق ذات المنفعة البيولوجية والايكولوجية و المناطق الموجودة فوق الفرشاة المائية الجوفية و مواقع تصريف المياه المادة 1 من ظهير 12 سي (2003) و قد حول المشرع المغربي للجان الجهوية مهمة دراسة المشاريع الاستثمارية المراد إنجازها في المناطق الساحلية الغير مشمولة بوثائق التعمير أو في المناطق الحساسة ، غير أن هذه اللجنة غير مؤهلة من حيث تكوينها للحسم في مدى تأثير مشروع استثماري ما على خصوصيات هذه المناطق خاصة في ما يتعلق بالبيئة (هشام بونكبوط 2015 ص 132)