بحث ماستر في القانون المدني المعمق - الإنذار العقاري في ضوء التشريع العقاري المغربي PDF

بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون المدني المعمق
الأستاذ المشرف : الدكتور إدريس الحياني
إعداد الطالب الباحث : عبد الغني سلامة

رابط تحميل نسخة من البحث على شكل PDF تجدونها في آخر الموضوع.

مقدمة حول الإنذار العقاري في القانون المغربي

لقد تناول المشرع المغربي الإنذار في المادة 215 من القانون 39 ,108 المتعلق بمدونة الحقوق العينية و التي تنص على مايلي "الدائن الذي لم يستوفي دينه في أجل استحقاقه أن يحصل على على بيع الملك المرهون وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون، وذلك بعد توجيه إنذار بواسطة المكلف بالتنفيد للمدين الأصلي و الحائز أداء الدين أو التخلي عن الملك المرهون داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل به" باستقراء هذه المادة نجد أن المشرع ورغم تحديد مدة استحقاق الدين وفق مقتضيات عقد الرهن المبرم بينهم (الراهن / المدين) إلا أنه ولاعتبارات من المشرع فرض ضرورة منح المدين أجال إستر حاميا قصد تنفيذ التزامه .
ولمعالجة هذا الموضوع سوف نتناول ماهية وشروط الإنذار العقاري المبحث الأول
على أن نخصص المبحث الثاني لمسطرة الإنذار العقاري .

ماهية وشروط الإنذار العقاري.

تعد الملكية العقارية إحدى الدعائم الأساسية لتحقيق التنمية، التي حظيت باهتمام خاص من طرف المشرع المغربي، باعتبارها النواة الأساسية لانطلاق كافة المشاريع في شتى الميادين الاقتصادية و الاجتماعية و هو ما يخلق استقرار المعاملات و التصرفات العقارية، الشئ الذي يحسن من إمكانات الإستثمار العقاري ، وينعكس إيجابا على المناخ الإقتصادي ليكون قادرا على توفير المتطلبات الإجتماعية و المالية .
فالائتمان ضرورة أساسية من ضرورات النشاط الاقتصادي في المجتمع الحديث، وركيزة لقيام المشاريع الاقتصادية التي تتطلب وجود رأسمال ضخم لتمويل هذه الأخيرة، وأمام ضعف القدرة الذاتية للفرد فرضت عليه اللجوء إلى مؤسسات بنكية قصد تمويل هذه المشاريع.
ويرتبط الائتمان ارتباطا وثيقا بالضمانات، حيث أن الدائن تتوفر لديه الثقة عن طريق تقديم إحدى الضمانات القانونية، لذا فإن مسألة منح القروض من طرف المؤسسات البنكية قصد تمويل هذه المشاريع أصبح أمرا حتميا في الوضع الراهن.
ومن الأسباب القانونية للأولوية،حسب الفصل 1242 من ظهير الإلتزامات و العقود الرهن الرسمي ، وهو عبارة عن حق عيني تبعي يتقرر على عقار محفظ أو في طور التحفيظ و يخصص لضمان أداء دين << المادة 165 من مدونة الحقوق العينية>>.
و للرهن الرسمي أهمية كبيرة تظهر في كونه من الناحية العملية يضمن حماية خاصة للدائن و يفتح له طريقا آمنا للاستثمار أمواله، كما يضمن مصالح المدين إذ يعطيه إمكانية الإستثمار و إستغلال عقاره و إدارته، كما أنه يشكل ضمانه لحقوق الأغيار، وذلك عن طريق تقييده بالرسم العقاري أو إيداعه بمطلب التحفيظ مما يمكن العموم من الاطلاع على وضعية العقار المرهون المادية والقانونية قبل الإقدام على أي تصرف قانوني بخصوصه.
والأصل أن المدين يؤدي الدين عن طواعية عند حلول الأجل الاستحقاق ، وفي حالة الامتناع لا يبقى أمام الدائن إلا خيارين الأول هو منح المدين أجل جديدا و الثاني سلوك مسطرة تحقيق الرهن الرسمي و استخلاص مبلغ الدين من ثمن البيع بالمزاد العلني عن طريق سلوك مسطرة الإنذار العقاري بعيدا عن اللجوء إلى القضاء بغية استصدار حكم أو قرار قضائي يكون بمثابة سند تنفيذي، بل يكفي الحصول على الشهادة الخاصة بتقييد الرهن والتي منحها المشرع قوة السند التنفيذي تخول له توجيه إنذار بالوفاء داخل أجل 15 يوما و في حال تعذر على المدين الوفاء فإن هذا الإنذار يخول لدائن بيع العقار المرهون بالمزاد العلني بعد استكمال باقي الإجراءات المسطرية .
وهكذا يظهر أن اللجوء إلى الرهن الرسمي أصبح ضرورة ملحة سواء بالنسبة للأشخاص الطبيعيين أو المعنويين كضمانة للحصول على الأموال ، إلا أن عدم الأداء ولجوء الدائن إلى مسطرة تحقيق الرهن عادة ما تسبقها إجراءات تمهيدا لبيعه في المزاد العلني، وذلك حرصا من المشرع على إقامة التوازن بين مصالح الدائن في استيفاء دينه في الموعد المحدد، وحق المدين في عدم حرمانه من عقاره.
ومن أهم هذه المقدمات مسطرة الإنذار العقاري موضوع بحثنا.

أهمية موضوع الإنذار العقاري

تظهر أهمية هذا الموضوع من نواحي عدة :
من الناحية القانونية: تتجلى أهمية هذا الموضوع في تشعب النصوص القانونية التي يخضع لها، بحيث تأطره مجموعة من النصوص القانونية، سواء تلك المتعلقة بمدونة الحقوق العينية، أو ظهير المسطرة المدنية، أو الظهير الخاص بالقرض العقاري والسياحي والفندقي، وكذا التشريعات المتعلقة بالعقارات موضوع الإنذار العقاري على اختلاف أنواعها، وهذه النصوص لا تخلو من إشكالات، قد تحد من فعالية الإنذار المذكور، إن على مستوى غموض النص أحيانا، أو على مستوى غياب الحل القانوني أحيانا أخرى، هذا ناهيك عن طول المساطر وتعقدها، مما يجعل المؤسسات الدائنة تفضل المساعي الودية، قبل مباشرة إجراءات التنفيذ.
من الناحية الإجتماعية: فبالرغم من الإنذار العقاري من سلبيات قد تؤدي إلى تشريد بعض الأسر عن طريق بيع عقارات قد تكون عبارة عن مساكن تأويهم، أو عبارة عن أراضي فلاحية ، فإنه لا يخلو أهمية من الناحية الإجتماعية، حيث إن نجاعة الإنذار العقاري قد تساهم في نشر الردع العام، عن طريق بدل المدينين لكل ما في وسعهم من أجل الوفاء، درءا للتنفيذ في مواجهتهم،
كما أنه يساهم في الحد من التقاعس عن الأداء، الشيء الذي يدفع المؤسسات المانحة إلى توسيع نشاطها، مما ينعكس إيجابا على اليد العاملة، سواء عن طريق تحسين وضعية المستخدمين، أو عن طريق الزيادة في الطلب على اليد العاملة،
كما تساهم نجاعة الإنذار العقاري أيضا في تدعيم عنصر الثقة، إذ أن المؤسسات المالية كلما كانت مطمئنة على استرجاع أموالها داخل أجل معلوم، كلما سعت إلى دعم المشاريع الإستثمارية التي تنعكس إيجابا على سوق الشغل.

إشكالات موضوع الإنذار العقاري

إن ما يميز موضوع الإنذار العقاري هو كثرة القوانين التي تؤطره، الشيء الذي يستوجب منا الرجوع إلى أكثر من قانون لمعرفة الحل الخاص.

فكل نازلة، فالأمر يقتضي الاطلاع على قانون المسطرة المدنية ومدونة تحصيل الديون العمومية وقانون الالتزامات والعقود، بالإضافة إلى مجموعة من القوانين الأخرى، وكل ذلك يطرح مجموعة من الصعوبات على مستوى تحديد القانون المعتمد في موضوع الإنذار العقاري، وما يزيد من حجم الصعوبات المطروحة هو غموض النصوص المذكورة وصعوبة فهم قصد المشرع منها بناء عليه :

ما مدى فعالية الإنذار العقاري في حماية مصالح الدائن و إلى أي حد يعتبر الطعن في إجراءاته صمام أمان بالنسبة للمدين.
الأسئلة الفرعية :
ما المقصود بـ الإنذار العقاري ؟
وما هي شروطه و مسطرته ؟
ماهي الطبيعة القانونية للإنذار العقاري ؟
و ماهي الجهة المختصة بتوجيهه؟
و كيف يتم الطعن فيه ؟
و ما مدى تأثير الطعون التي تمارس ضده على مصالح الدائن و المدين ؟

لتحميل البحث بصيغة PDF

اضغط هنا