تحميل كتاب التحفيظ العقاري في المغرب PDF

تحميل كتاب التحفيظ العقاري في المغرب PDF - للدكتور محمد مهدي الجم

يعتبر مرجع مميز من طرف أستاذ التعليم العالي بكلية الحقوق في جامعة القاضي عياض مراكش

كتاب قانون التحفيظ العقاري المغربي

كانت الطبعة الأولى لهذا الكتاب ، ومثلها الطبعة الثانية صورة عن محاضرات ألقيتها على طلاب السنة الرابعة في كلية الحقوق بفاس.، وقد كان فيهما ما لا يلتفت اليه من بعض الهنات الأصلية والمطبعية ، وبعض النقص . وقد حاولت في هذه الطبعة الثالثة أن أسد تلك الثغرات .
وقد شجعني على هذه الطبعة الثالثة ، كما شجع الناشر الكريم ، حسن استقبال الطبعتين السابقتين ، سواء من طلابنا الأعزاء ، ومن أهل الاختصاص في هذه المادة ..
ينقسم الكتاب الى قسمين رئيسيين : التحفيظ العقاري L 'immatriculation foncière والتسجيل العقاري L'inscription foncière. ويجب على دارس هذه المادة أن يعرف أنهما شيئان مختلفان تماما .
أن التشريع المطبق على المسائل العقارية في المغرب كان وما زال هو الراجح أو المشهور أو المعمول به في المذهب المالكي من الفقه الإسلامي ، إلا على العقارات المحفظة . فكيف ومتى تصبح العقارات محفظة ؟
ان التحفيظ العقاري يعني القيام بجملة عمليات إدارية وهندسية وقضائية أحيانا ، بناء على رغبة مالك العقار نفسه ، وذلك تحقيقا لغرضين : الأول ترسيخ الحالة المادية والقانونية للعقار ، على وجه الحسم والقطع الذي لا يقبل المراجعة.
والثاني إن التحفيظ العقاري مجموعة من الأعمال تنتهي بتحقيق هذين الغرضين ، أي بنقل العقار من أسرة العقارات غير المحفظة المطبق عليها أحكام الفقه الإسلامي إلى أسرة العقارات المحفظة المطبق عليها أحكام قانون العقارات المحفظة ، نقلا نهائية لا رجعة فيه .
وللتحفيظ العقاري امد ينتهي إليه ، وخاتمة ينغلق فيها بابه ، بأن يفتح للعقار رسم خاص به في السجل العقاري ، يحمل بشكل واضح صفاته المادية من جهة ( موقعه وحدوده ومساحته وأوصافه واسمه ) ، كما يشهر للملا حالته القانونية ( اسم مالکه وأسماء من قد تكون لهم حقوق عينية عليه ، من دون اية حقوق اخرى لم يثبت وجودها فيه )
هذا هو التحفيظ العقاري ، وفي فتح رسم الملك للعقار ينتهي التحفيظ العقاري بالنسبة لذلك العقار . لقد أصبح العقار محفظا .
بعد ذلك فقط تبدأ مرحلة التسجيل العقاري أو التسجيلات العقارية. لأن هذه التسجيلات لا يمكن أن تقع على عقار غير محفظ. وأن اسرة العقارات المحفظة لا تقبل أن ينضوي تحت لوائها عقار غير محفظ.
فما هو التسجيل العقاري ومتى وكيف ؟

مسطرة التحفيظ العقاري بالمغرب

ان التسجيل العقاري مجموعة من العمليات المحتملة التي لا انقضاء لها إلا بهلاك العقار ذاته، بأن يجرفه نهر أو بحر، أو يخسف به زلزال أو بركان.
إن تحفيظ العقار المنتهي بفتح الرسم العقاري لا يعني تجميد العقار أو تجميد قيمته من التداول .
وبالعكس ، أن تحفيظ العقار من شأنه ، ليس فقط تيسير ذلك التداول ، بل كذلك تداول العقار أو قيمته ، على خطة واضحة وقدم راسخة .

انت عندما يصبح عقارك محفظة ، تستطيع أن تبيعه أو تهبه أو تعاوض عليه وأن توصي بها وأن تورثه وان ترهنه وان تكريه وان تقيم عليه من الحقوق العينية ما تشاء ، فكل ذلك تابع السلطان ارادتك . لكن الذي لا سلطان لك عليه هو طريقة بيعك وهبتك ورهنك وغير ذلك . فلا مناص لك في ذلك من أن تسير على النهج المرسوم التداول العقارات المحفظة . وأهم ما في هذا النهج أن كل عمل ترید به آن تبدل الحالة القانونية لعقارك ، من بيع أو رهن أو غير ذلك، لا بد لك ، لقيام ذلك العمل وتوليد أثره ، من أن تسجله على رسم عقارك في السجل العقاري . وبغير هذا التسجيل لا يتولد منك عمل عيني ولا يعرف له أثر .
هذا هو التسجيل العقاري الذي أردنا من هذه المقدمة أن نلفت الانتباه فيها إلى الفاروق الفاصل بينه وبين التحفيظ.
لذلك كله ، أنت واجد في كتابنا هذا قسمين : القسم الأول هو التحفيظ العقاري ، أنشأنا له مدخلا تعرف فيه ما انت داخل عليه من التحفيظ وفكرته وعملياته ، والقسم الثاني هو التسجيل العقاري ومميزاته وآثاره .
فأرجو أن يستمر نفع هذا الكتاب على كل صعيد يهتم بمادته .
وأما في المملكة المغربية فان سبب هذه الثنائية في التشريع العقاري ، هو أن القانون لم يجعل أعمال التحفيظ الزامية ، بل تركها اختيارية أمام المواطنين . فالعقارات التي يتم تحفيظها بناء على طلبهم هي وحدها التي يطبق عليها نظام التحفيظ العقاري ، وأما العقارات غير المحفظة فبقيت خاضعة لنظامها السابق .
مساوئ الطريقة القديمة في المغرب :
ليس بين أيدينا احصائيات دقيقة عن العقارات التي تم تحفيظها في المملكة المغربية والعقارات الباقية بلا تحفيظ . ولكن من الثابت أن الأولى منها لا تزال نسبتها قليلة بالنسبة للثانية . وقد كان في محافظة الأملاك العقارية في فاس زهاء أربعين ألف ملف تعود لأربعين ألف عقار تم تحفيظها في إقليم فاس وحده ، وذلك حتى سنة 1978 .
وأما العقارات الباقية غير المحفظة فان تشريعها العقاري بقي خاضعة لقواعد الديانة الاسلامية فيما يخص المسلمين ولا سيما الراجح أو المشهور أو المعمول به من المذهب المالكي ، منذ أن استقر في المغرب . غير أن هذه القواعد لم تدون وتقنن ، أي لم تجمع في نظام يمكن الرجوع اليه وتطبيقه بسهولة وبوضوح على المعاملات والوقائع الخاصة بالشؤون العقارية ، كما دونت مثلا قواعد الأحوال الشخصية في مدونة .
وأما الملكيات الفردية القابلة للتداول والائتمان العقاري Le credit foncier ، والتي تشجع على تحسين الأرض واستخراج أقصى ما فيها من قيمة ، فهي ملكيات قليلة ضائعة في خضم الأراضي الجماعية التي ذكرناها آنفا . وهذه العقارات نفسها التي هي من نوع الملك هي في غالب الأحيان غير مؤيدة برسم الملكية Titre de propriete وعند وجود مثل هذا الرسم ، فإنه لا يمكن الوثوق به والاطمئنان اليه .

رابط تحميل كتاب التحفيظ العقاري في التشريع المغربي PDF

اضغط هنا