جميع مستجدات القانون 44.00 - العقار في طور البناء

بعد مرور سنوات من دخول القانون 44.00 حيز التنفيذ أصبح تقييم هذا القانون ومدى مساهمته في حل الإشكاليات التي يطرحها العقار في طور البناء ، وأيضا مدى استجابته لمتطلبات كافة المتدخلين في هذا الميدان، وموقف القضاء من مقتضياته، أمرا ملحا نظرا لكونه يعد حقا من أهم حقوق الإنسان ألا وهو الحق في السكن .
كل هذا، دفع الوزارة الوصية على القطاع إلى مراجعة وتقويم القانون 00-44 بهدف وضع نص قانوني جديد أكثر نجاعة في حماية المستهلك وقد توج هذا العمل بإصدار الحكومة القانون 12-107 الذي خرج حيز التنفيذ بظهير شريف رقم 05.16.1 صادر في 23 ربيع الآخر 1437 (3 فبراير 2016) بتنفيذ القانون رقم 107.12 القاضي بتغيير وتتميم القانون 00-44 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة بيع العقار في طور الإنجاز - قانون الالتزامات والعقود

وقد جاء هذا القانون بمجموعة من المستجدات يمكن تلخيصها فيما يلي :
- التنصيص صراحة على البطلان العقود المتعلقة ببيع العقار في طور الإنجاز التي لم تتم وفق أحكام هذا القانون. .
- التنصيص على إمكانية إبرام العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الإنجاز بعد الحصول على رخصة البناء بعدما كان هذا العقد لا يمكن إبرامه إلا عند الانتهاء من أشغال الأساسات.
- حذف شرط موافقة البائع لتمكين المشتري من أجل إجراء تقييد احتياطي من الرسم العقاري حفاظا على حقوق المشتري.
- تحلل البائع من الإلتزام بالضمانة بمجرد إبرام العقود المسماة عقد البيع النهائي أو تقييده بالسجل العقاري إذا كان العقار محفظا أو بمجرد صدور حکم بالفسخ ناتج عن رفض المشتري إتمام البيع .
وتهدف هذه التعديلات إلى تأهيل القطاع وتفعيله، وتمكين المنعشين العقاريين من سيولة مالية إضافية يستفيد منها البائع دون أداء فوائد ترفع من تكلفة البناء وكذا من ثمن البيع، وخلق مناخ سليم وملائم لهذا النوع من المعاملات العقارية، وتوفير الضمانات الكافية لكلا الطرفين المتعاقدين، وذلك من خلال :
- إضفاء صفة الإلزامية على تطبيق القانون.
- السماح لكل من ينتمي إلى مهنة منظمة قانونا يخول لها القانون صلاحية تحرير العقود بتحرير هذا النوع من العقود إما في محرر رسمي أو محرر ثابت.
- ضرورة تضمين عقد بيع العقار في طور الإنجاز لوصف العقار محل البيع ومساحته التقريبية وثمن البيع النهائي للمتر المربع.
وعموما، فان الحكم على ما تضمنه القانون الجديد لبيع العقار في طور الإنجاز من مستجدات يبقى رهين بوضعه على محك التطبيق، وكذا بالكيفية التي سيتعامل بها القضاء مع تفسير نصوصه وتفعيل مقتضياته.