مسطرة تفويت الاراضي السلالية بالمغرب


مسطرة تفويت الاراضي السلالية بالمغرب


قانون تفويت الاراضي السلالية

المعيقات القانونية لاستثمار أراضي الجماعات السلالية

يشكل ظهير 1919 المتعلق بتنظيم الوصاية الإدارية على الجماعات وضبط تدبير شؤون الأملاك الجماعية وتفويتها كما تم تعديله الإطار القانوني المنظم للأراضي الجماعية الى جانب المناشير والدوريات الصادرة عن سلطات الوصاية.
وبالرغم من أهمية هذا الظهير، والنصوص الأخرى المتعلقة به، فإن الواقع العملی في نظرنا أبان عن قصور هذا التنظيم القانوني بشكل يجعله لا يؤتي كل الفوائد المرجوة منه مما يؤثر سلبا على الاستثمار في مجال الأراضي الجماعية، نبينها فيما يلي :
أولا : تعقد وتعدد البنية القانونية
تندرج أراضي الجموع ضمن الأنظمة العقارية المعقدة و "المحصنة" بموجب ترسانة من القوانين المتعددة والمتفرقة على مجموعة من الظهائر نذكر:
- ظهير 1919 بشان تنظيم الوصاية على أراضي الجماعات والتعديلات الواقعة عليه
- ظهير 1924 المتعلق بتحديد الأراضي الجماعية،
- ظهير 1969 المتعلق بالأراضي الجماعية الواقعة في دوائر الري
إلى جانب المناشير والدوريات الصادرة عن سلطة الوصاية، ناهيك عن الأعراف والتقاليد المحلية والتي تختلف من منطقة لأخرى.
فكل ذلك لا يساعد على فهم هذا النظام القانوني بشكل جيد من جانب المستثمر ولا نشجع على الاستثمار، بل تعد عائقا للتدبير المعقلن لها، خصوصا أن هذه الأراضي لا تتكون من طبيعة مادية واحدة بل هناك :
-الأراضي الزراعية (داخل دوائر الري | خارج دوائر الري)
-الأراضي الرعوية استغلال فردي من ذوي الحقوق/ مخطط المراعي المبرمجة الممولة من طرف الدولة،
-الأراضي المخصصة للسكن والمرافق التابعة لها (حرم الجموع)،
-أراضي أخرى تشمل المقالع بمختلف أنواعها،
-الأراضي البيضاء.
فالمستثمر بصفة عامة والأجنبي بصفة خاصة ينظر إلى موقع الأرض کوعاء مناسب للمشروع الذي يحمله في ذهنه، ولا يفكر أو لا يهتم في البداية بخصوصية النظام القانوني الذي تتبع له، ليصطدم فيما بعد بواقع نعقد أنظمة الملكية العقارية بالمغرب خاصة إذا كانت الأرض تنتمي لنظام أراضي الجماعات السلالية وفق أخر المستجدات التي تتميز بخصوصية عدم قابليتها للتفويت ، والكراء بشروط وضوابط معقدة ...
وكثير من المستثمرين من وقعوا ضحايا لعقود تفويت من طرف بعض ذوي الحقوق على أساس أنه ملك خالص مع صرف مبالغ مهمة، تم تبين فيما بعد أن الأرض جماعية وتخضع لنظام خاص، ولا نقبل التفويت ...




ثانيا : تقييد تفويت الأراضي الجماعية
ينص الفصل 4 من ظهير 1919 كما تم تعديله في فقرته الأولى على: «إن الأراضي الجماعية غير قابلة للتقادم ولا للتفويت والحجز».
وبالتالي فالأملاك الجماعية لا تقبل التقادم بمعني لا تكتسب بالحيازة إلا إذا اعترفت الجماعة للفرد الحائز بحيازته المستوفية للشروط، وعدم اعتراضها عليها خلال ممارسته الها. كما أن هذه الأملاك لا تقبل الحجز إلا لفائدة الجماعة نفسها. أما عدم قابليتها للتفويت فمفاده عدم قابلية نقل ملكيتها إلى الغير، إما بصفة مباشرة ببيعها أو بصفة غير مباشرة کالرهن مثلا.
واستثناء من هذه القاعدة فقد نص الفصل 11 من ظهير 1919 المعدل بتاريخ 06 فبراير 1963 على أنه يمكن للجماعات السلالية تفويت حقها إما إلى جماعة سلالية أخرى أو إلى الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية. وذلك إما بالمراضاة حيث يتفق الأطراف معا على شروط التفريت والثمن إلى غير ذلك، وإما عن طريق نزع الملكية للمنفعة العامة.
وإذا كان هذا الاستثناء يسمح للجماعات السلالية بالمساهمة برصيدها العقاري في تحقيق عدد كبير من المشاريع ذات المنفعة العامة، وسمح للدولة والجماعات المحلية والمؤسسات السرمية من الاستفادة من عملية تفويت الأراضي الجماعية في بعض المدن
كما أن هذا الظهير لم يميز نوعية الاستغلال بين ما هو فلاحي، وما هو تجاري، وما يخص المقالع . إضافة أنه لم يبين المسطرة المتبعة في الكراء، وطرق تحصيل مبالغها.
ومن أجل سد هذا الفراغ عملت سلطات الوصاية على وضع إطار عمل للإحاطة بعملية الكراء عن طريق إصدار» دليل كراء الأراضي الجماعية» حمل في طياته مجموعة من المقتضيات المهمة والعملية، في إطار من الحكامة وتشجيع الاستثمار. حيث أضاف هذا الدليل إلى جانب المراضاة أن يكون الكراء بواسطة السمسرة العمومية أو طلب عروض مع تحديد حالاتها.
أما بخصوص المدة وإن تم الاحتفاظ بشرط التقيد بعدم تجاوز مدة 3 سنوات، إلا أنه تمت الإشارة إلى إمكانية تمديدها بواسطة التجديد حسب طبيعة المشروع وأهميته وما إذا تعلق الأمر:
بأراضي فلاحية قد تصل إلى 30 سنة حسب نوع الاستغلال.
أراضي ذات استعمال تجاري قد تصل 18 سنة .
المقالع قد تصل إلى 30 سنة .
على شرط أن يتم تقديم طلب تجديد الكراء إلى الجهة الوصية قبل انتهاء العقد ب 6 أشهر من طرف المكتري، الذي يبقى رهين بعدی احترام بنود العقد، و البرنامج الاستثماري، وتسوية الوضعية المالية... وكل تجديد يتم وفق شروط جديدة.




الخاتمة
في الختام نقول إن النظام القانوني الأراضي الجماعات السلالية يتميز بمجموعة من الخصوصيات، هدف المشرع منها تحصين وحماية هذه الأراضي. إلا أن هذه المبالغة في الحماية القانونية قد تؤثر في الجدوى الاقتصادية للنص القانوني،وبالتالي سيصبح معطلا للتنمية بدل التشجيع عليها.

ملتقيات طلابية لجميع المستويات : قانون و إقتصـاد

شارك هدا

Related Posts

التعليقات
0 التعليقات